饱受争议(yì)的二手房(fáng)交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联合(hé)发布(bù)了关(guān)于规范房地产经(jīng)纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪(jì)机构(gòu)存在利用房(fáng)源客源优(yōu)势(shì)收取过高费用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户个人信息(xī)等问(wèn)题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容(róng)、合理确定(dìng)经纪(jì)服务收(shōu)费、严格实(shí)行明码标价等十(shí)方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随(suí)着城市发展，一(yī)二(èr)线城(chéng)市(shì)二手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)为例，二手房(fáng)占市场成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成交依(yī)赖中介(jiè)居间成(chéng)交，房地产调(diào)控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策(cè)研究中心首席研(yán)究(jiū)员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对(duì)居民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易成本(běn)较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强(qiáng)的专(zhuān)业(yè)性，居民往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不(bù)对称(chēng)等问题(tí)，将非(fēi)必要(yào)的收费夹带其(qí)中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民(mín)造(zào)成额(é)外(wài)的负担，而(ér)且这些服务(wù)事(shì)项并(bìng)未明码标价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场交易过(guò)程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相(xiāng)关市场(chǎng)交易(yì)行为(wèi)及其主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来(lái)对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业关注(zhù)最多的一个话(huà)题，便是房地产经(jīng)纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介(jiè)费(fèi)。以北京(jīng)某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收(shōu)费(fèi)上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构要(yào)合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)标准的(de)最早依据(jù)是1995年国(guó)家计委建设部(bù)下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文轻轨是什么，轻轨是地铁还是高铁），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更(gèng)新(xīn)后的收费标准，即根(gēn)据这样(yàng)的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协(xié)商同意，可在(zài)规定的收(shōu)费标准基础上适当上(shàng)浮轻轨是什么，轻轨是地铁还是高铁，上浮幅度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京二手(shǒu)房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费多少(shǎo)由各中介机构自(zì)行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关(guān)监管部门当前(qián)并未明确(què)具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服务(wù)过程中(zhōng)对收费(fèi)标准进行(xíng)明码标价(jià)即可(kě)。而房地产经(jīng)纪服(fú)务机构在(zài)具(jù)体收取过程中，会(huì)结(jié)合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大(dà)伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)应当(dāng)在经(jīng)营(yíng)门(mén)店、网站、客(kè)户(hù)端等(děng)场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪机构提供的(de)基(jī)本服务(wù)和延(yán)伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明确(què)服(fú)务项目和收费(fèi)标准。房地产(chǎn)经纪机(jī)构收费前应当(dāng)向交易当事人(rén)出具收(shōu)费清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明(míng)显高于(yú)市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会同市场监管等(děng)部门采取约谈等综合措施(shī)进行(xíng)重点监管(guǎn)。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处(chù)不按规定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪机构相关(guān)违法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要依(yī)法依规纳(nà)入(rù)国家企业信(xìn)用信(xìn)息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，是否(fǒu)意味着，未来豪(háo)宅的(de)中(zhōng)介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发文(wén)鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的(de)原(yuán)则实行(xíng)分档定(dìng)价，合理(lǐ)降低(dī)住房(fáng)买卖和租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪服务费用，主要还是规(guī)范行业(yè)，打击(jī)收费过高(gāo)的(de)经纪(jì)机构，但对(duì)市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅本来收(shōu)费就不同(tóng)，各家(jiā)收费普遍在(zài)合理范围内，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用对市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两(liǎng)部(bù)门提(tí)出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场看，经纪服务(wù)领域的(de)调整改(gǎi)善、规(guī)范(fàn)化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可(kě)能对交(jiāo)易(yì)产生影响，这对房地(dì)产经(jīng)纪服务行业的(de)专业性(xìng)提出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该(gāi)由上(shàng)下家(jiā)各(gè)支付一半(bàn)的中介费，但(dàn)在一(yī)些热(rè)点城(chéng)市的(de)二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房者处于(yú)弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出现中介(jiè)费(fèi)及税(shuì)费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介(jiè)费，这部(bù)分费用(yòng)也可能(néng)通(tōng)过(guò)转嫁的方式(shì)，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购房者单(dān)边收(shōu)费(fèi)的行(xíng)为。部分中介公司可能会(huì)利用其支配地位，在原先(xiān)经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)收(shōu)费(fèi)的基础上，再次(cì)向房东收取(qǔ)费用，而这部分(fēn)费用，房东(dōng)往往会将其(qí)转再次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实际上相当(dāng)于变相(xiāng)推高了房价(jià)。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅(jǐn)有利(lì)于(yú)提高交易中操作的(de)透(tòu)明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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