饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联(lián)合发布(bù)了关(guān)于规范房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在(zài)利(lì)用房源客源优(yōu)势(shì)收取(qǔ)过高费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户个人信息等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实(shí)行明(míng)码标价等十(shí)方面，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席(xí)分析师张大(dà)伟(wěi)称，随着城市发展，一二(èr)线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北(běi)京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民(mín)来说属于(yú)金额不低的大宗交易(yì)，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易成本(běn)较(jiào)高、交易周期(qī)较(jiào)长，具(jù)有非常强的专业性，居民往往通(tōng)过(guò)中介来(lái)完成。但很多中介利用信息不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担(dān)保费等(děng)，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易(yì)过程中(zhōng)存在中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些2022的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的(de)意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最(zuì)多(duō)的一个话题(tí)，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来(lái中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些2022='color: #ff0000; line-height: 24px;'>中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些2022)相关部(bù)门(mén)主要监管(guǎn)的(de)重点(diǎn)，将是对房地产经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费及中介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市，二(èr)手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下(xià)发的《关于房地产中介服(fú)务(wù)收费的通知》（971号文(wén)），其(qí)中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市(shì)执行的(de)2014年更新后的收(shōu)费标准，即(jí)根据(jù)这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的(de)精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际(jì)收取费(fèi)用过(guò)程(chéng)中(zhōng)，相关(guān)监管部(bù)门当前并(bìng)未(wèi)明确(què)具体的中介费率(lǜ)，中介机(jī)构(gòu)仅需(xū)在服务过(guò)程中(zhōng)对收费标准进行(xíng)明(míng)码(mǎ)标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构在具体收取(qǔ)过程中，会(huì)结(jié)合(hé)房屋价(jià)值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价(jià)问(wèn)题，两部(bù)门在此次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构应当(dāng)在经(jīng)营(yíng)门店、网站、客(kè)户端等场(chǎng)所或渠道(dào)，公示服务(wù)项目、服务内容和(hé)收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)提(tí)供的基本服务和(hé)延(yán)伸服务，应当分别(bié)明确(què)服务项(xiàng)目和收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机构收费前应当(dāng)向交易(yì)当事(shì)人出(chū)具收(shōu)费(fèi)清单，列明(míng)收费标(biāo)准、收费金(jīn)额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住房和城乡(xiāng)建设部(bù)门将会同市场监管等部(bù)门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措施进行(xíng)重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有关部(bù)门依法(fǎ)查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息(xī)，市场(chǎng)监(jiān)管部门要依法依规纳入国(guó)家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来(lái)豪宅的(de)中介费有(yǒu)望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建部发(fā)文鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规(guī)范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高的(de)经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来(lái)收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加上(shàng)经(jīng)纪服务费用对(duì)市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部(bù)门提出的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性(xìng)质(zhì)，即只是纲(gāng)领性文件而非(fēi)规定，未(wèi)来如何(hé)具(jù)体认定其中的细则，还需要(yào)看各城(chéng)市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示(shì)，“从目(mù)前市(shì)场看(kàn)，经(jīng)纪服(fú)务(wù)领(lǐng)域的(de)调整改善、规范化，有利(lì)于(yú)行业(yè)健康发展。同时，由于(yú)二(èr)手房很多房源在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费(fèi)等(děng)都可能对交(jiāo)易产生影响(xiǎng)，这(zhè)对房地产经纪(jì)服(fú)务行(xíng)业的(de)专(zhuān)业(yè)性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客(kè)研究院(yuàn)研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖(mài)过程中，原本应(yīng)该由上(shàng)下家各支付一半的中(zhōng)介费(fèi)，但(dàn)在一些(xiē)热点(diǎn)城市(shì)的二(èr)手房交易过程中，往往会(huì)有这样(yàng)的情形(xíng)，因部分购(gòu)房者处于(yú)弱(ruò)势地位，从而会(huì)出现中介(jiè)费及税费均由购(gòu)房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可能通(tōng)过(guò)转嫁的方式(shì)，在房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其(qí)视为(wèi)向购房者单(dān)边收费的行(xíng)为。部分中介公(gōng)司可(kě)能会利用其支配(pèi)地(dì)位，在(zài)原先经纪服务收费(fèi)的基础上(shàng)，再次向房东(dōng)收(shōu)取费用，而这部分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相推高了房价。两(liǎng)部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作(zuò)的透明(míng)度，也(yě)有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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