5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比(bǐ)重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持(chí)房地产公司(sī)市值(zhí)在股票(piào)资产中的(de)占(zhàn)比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为(wèi)保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资(zī)愈发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排(pái)名最(zuì)高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明(míng)显；其(qí)次(cì)是(shì)金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级(jí)市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期(qī)来分类，包括(kuò)房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金(jīn)经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一(yī)定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过(guò)快上(shàng)行(xíng)的(de)房(fáng)价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回(huí)落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的(de)高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞(jìng)争力强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基(jī)于(yú)这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标(biāo)的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它(tā)们(men)分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一(yī)的上实发(fā)展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续(xù)两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的(de)基本(běn)面来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十(shí)的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则(zé)是公司(sī)拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也是连续(xù)第三(sān)个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在(zài)深(shēn)圳的(de)地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季(jì)新杀入十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前(qián)房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信(xìn)用(yòng)问(wèn)题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的(de)大(dà)好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的(de)结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要又体现为库(kù)存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较(jiào)于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债(zhài)权(quán)债(zhài)务关(guān)系(xì)等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的(de)资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清的过(guò)程中(zhōng)，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较于(yú)民(mín)企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以此带(dài)来(lái)估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代(dài)中行业普涨的(de)概率比较低，行业(yè本初是谁)内部将出现分化，要(yào)关(guān)注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或(huò)许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是(shì)拿地份(fèn)额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩(jì)的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不(bù)确(què)定性(xìng)。其实整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况(kuàng)。而(ér)现在(zài)五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的(de)短期反弹(dàn)外的(de)一个市(shì)场乏力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意(yì本初是谁)味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步(bù)体现出(chū)来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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