“现在的房地产很难再出(chū)现像过(guò)去十年的系(xì)统性行(xíng)情。”思睿(ruì)集(jí)团合伙人(rén)、首(shǒu)席经济学家洪(hóng)灏向《红周刊(kān)》表示，房地产行业分(fēn)化的愈加明(míng)显(xiǎn)，让机构和投资者的关注度从板块向单(dān)个标的转(zhuǎn)移。上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬向《红周刊》指出，从行业(yè)来看，无论是(shì)业绩，还是估值，房地产都已经双杀到(dào)了最底部，而且是反复地杀到(dào)了底部，再(zài)往下的空间已经(jīng)不大了。

　　三道(dào)红(hóng)线等(děng)指标

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法(fǎ)重要参(cān)考

　　那么如何(hé)寻找房地产(chǎn)个股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房(fáng)地产(chǎn)赛(sài)道中进行选择，需要非常(cháng)小心，避免选了半(bàn)天，标的公司出(chū)现(xiàn)爆(bào)雷的情况(kuàng)。除此(cǐ)之外，洪灏(hào)指(zhǐ)出(chū)，需要(yào)满足以下三个基准：有大的国资背景的、杠杆率较低的、此(cǐ)前没有踩过红线的。

　　他还表示，如(rú)果(guǒ)关注一下今年房地产(chǎn)的开(kāi)发资金来源，可以(yǐ)发现(xiàn)，其实银行的信贷倾向是不太愿意给房企贷款的，房企的主要(yào)资(zī)金来(lái)源来自新盘的销售。但今年(nián)新房的销售(shòu)情况相较一般。再关注一下，哪些(xiē)房(fáng)企能从银行拿(ná)到(dào)钱，其实(shí)主要(yào)还是那些(xiē)有国企背景的房企，民营房企(qǐ)相对比较(jiào)困难(nán)，所(suǒ)以整个行业出现了一个(gè)很明显(xiǎn)的分化，无(wú)论是在(zài)销售(shòu)，还是融资等各个方面都非常明显。现在有国资背景的(de)房企在(zài)资本市场表现相对较好，但没有国资背景的民营房企股价大多(duō)表现很一般。

　　陈(chén)昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行业内，我们的(de)逻(luó)辑是(shì)，“寻找最后的(de)赢(yíng)家”。而具体到如何(hé)挖掘(jué)，我们(men)会特别重视企业的成本优(yōu)势，更具体一(yī)点，就(jiù)是它的净借贷(dài)水平（净负(fù)债(zhài)率）是不是行业内的最低水平；利润率(lǜ)是不是(shì)行业内最高的；融资(zī)成(chéng)本是否是行业内最低的；建安成本是否也是业(yè)内最低的；这些都是我(wǒ)们(men)看重的一(yī)家房企的综合成本。

　　需要注意(yì)的是，能够同时满(mǎn)足上述条件的房企并不多。即便(biàn)是(shì)在国央企中(zhōng)，仍有部分房企出现了“三(sān)道红(hóng)线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红(hóng)周刊》根据(jù)Wind数(shù)据整理(lǐ)发现，截至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆家嘴、格(gé)力(lì)地产、西藏城(chéng)投、中交地产、中国武夷(yí)等国央企(qǐ)“三道红线”全踩。

　　除此之外(wài)，城建发展、京投发(fā)展(zhǎn)、光明(míng)地产、云南城投、首开股(gǔ)份、珠江股(gǔ)份、城(chéng)投控(kòng)股(gǔ)等国(guó)央企房企也踩(cǎi)了“三道红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激(jī)进(jìn)扩(kuò)张房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆(fù)辙(zhé)

　　不难看(kàn)出，即(jí)便是有着较稳(wěn)健特色(sè)的国央企房企，其财务指标称得上完全健康的仍是少数。而更加值得注意的是，在(zài)2022年(nián)，不(bù)少国企，甚至地方(fāng)国企开始大举扩张(zhāng)。而这无疑又进(jìn)一步考验着国央企的(de)资(zī)金链情况(kuàng)。

　　对房企而言(yán)，扩张(zhāng)速(sù)度的张弛有度尤为重要，节奏把握准(zhǔn)确，有(yǒu)助于房(fáng)企(qǐ)储备(bèi)优质“弹药”；但过(guò)于乐观的预判未来市场，以及过于激(jī)进的扩张拿地节奏(zòu)也有可能让房企重蹈此(cǐ)前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的一家房企进行(xíng)举例，它从(cóng)2018年开始到2021年(nián)，连续4年的(de)净(jìng)借贷(dài)比例都维持在33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房(fáng)企明(míng)显感觉(jué)到机会来了，其开始(shǐ)在一线(xiàn)城(chéng)市进行大举(jǔ)拿地，净负(fù)债(zhài)率也(yě)由此前的33％左右(yòu)水准提高到45％左右，涨(zhǎng)了接近三(sān)分之一。与此(cǐ)同时，该房企(qǐ)新购入地(dì)块(kuài)也实(shí)现了快(kuài)速的开盘利用率，预计今(jīn)年会有更多的楼盘(pán)入市。像这类企业就符合“最后的(de)赢家”的特点。一方面，在于它本身储备了(le)很多弹药(yào)，去年(nián)拿地超1000亿元，且其中一半在一线(xiàn)城市，另外一半也主要(yào)集中(zhōng)在强二线和二线城市；另一方(fāng)面，它的扩张是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样(yàng)提醒道，与之相(xiāng)反，有些房企的扩张速度让(ràng)人感觉(jué)又回到了2016年、2017年，或者说看到了(le)2016年～2020年期间扩张(zhāng)的民营(yíng)企(qǐ)业的影子。虽然说(shuō)，见到机会时要出(chū)手(shǒu)，但出手的章法仍要小(xiǎo)心(xīn)，如果负债率扩张得太快，但未来的(de)两年市场没有(yǒu)想(xiǎng)象(xiàng)得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何(hé)来(lái)衡量一(yī)家房企的扩张速度是否激(jī)进？陈昊扬(yáng)向(xiàng)《红周刊(kān)》表(biǎo)示(shì)，主要还是看房企的净负债(zhài)率(lǜ)水平，在我看来(lái)，这个比(bǐ)例如果超过60％，就是扩张(zhāng)得过于快速了。

　　不难(nán)看(kàn)出(chū)，这(zhè)一标准要比“三道(dào)红(hóng)线”对房企的净负债率要求不得高于100％要更(gèng)加严格。陈(chén)昊扬解释，当(dāng)前房地产行业(yè)的复(fù)苏速(sù)度并(bìng)没有那(nà)么(me)快，所以要规避公司净负债率提(tí)高到(dào)一个比较危险的水平。

　　《红周刊(kān)》对(duì)在2022年拿地较积极的房企梳理发现(xiàn)，中交地产(chǎn)、中(zhōng)国金茂、华发(fā)股份(fèn)、越秀地产、绿(lǜ)城中国、保(bǎo)利发展等房(fáng)企2022年净负债率都在(zài)60％之上。其(qí)中，中交(jiāo)地产净(jìng)负债率(lǜ)持续居高不下(xià)，在2020年至(zhì)2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜(xiān)明对比的(de)是(shì)，华润置地(dì)、中国海外发展(zhǎn)、万科A、滨(bīn)江集团、招商蛇口(kǒu)、龙湖集团等房企在践行较积极的拿地策略的同时，也较好(hǎo)地(dì)控制了公(gōng)司的扩张速(sù)度与(yǔ)净负债(zhài)率(lǜ)水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨(bīn)江集(jí)团等个别(bié)义无反顾是什么意思啊，义无反顾在感情上是什么意思民营房(fáng)企

　　或具备“最后(hòu)赢家”的黑(hēi)马(mǎ)特(tè)质

　　陈昊扬指(zhǐ)出(chū)，实际(jì)上，他们是以(yǐ)同一(yī)筛(shāi)选标准来看国央企与民营(yíng)房企，但在各维度(dù)的实际(jì)表现上，国央(yāng)企确实会(huì)更胜一筹。如国央企的融资成本更低，融资渠(qú)道也更顺畅，能够做到想融(róng)就义无反顾是什么意思啊，义无反顾在感情上是什么意思(jiù)融，这样(yàng)，国央企自然(rán)而然就具有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构(gòu)更加看好国央(yāng)企，但这也(yě)并不意味着，民(mín)营企业中就(jiù)没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红(hóng)周刊(kān)》梳(shū)理发现(xiàn)，仍有少(shǎo)数民营房(fáng)企同样受到机构(gòu)的(de)青睐。比(bǐ)如，根据2023年一季报，滨江集团的十大流通(tōng)股东(dōng)中新进(jìn)了“中国工商银行股份有限(xiàn)公司－景(jǐng)顺长城中国回(huí)报灵活配(pèi)置混合型证(zhèng)券投资基金”“全国(guó)社保基金一一(yī)六组合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年开始，百(bǎi)亿(yì)私(sī)募珠海阿巴马资产管理有限(xiàn)公司(sī)就(jiù)长期持(chí)有(yǒu)滨江集团。根据一(yī)季报，该资产公司(sī)的几只产(chǎn)品合计持(chí)有滨江集团(tuán)9543万股，约占(zhàn)流通(tōng)A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐，和其自身的基本面(miàn)表(biǎo)现存在一定关系。2020年以来的(de)近三(sān)年时间，房地(dì)产(chǎn)市场整体在走“下坡路”，但作为(wèi)杭州本土(tǔ)房企的滨江集团仍是表现出较强的(de)韧(rèn)劲，2020年以来，滨江(jiāng)集团在业(yè)绩表现、销售规模、新增土储(chǔ)、股价表现等多(duō)维度都表现(xiàn)了(le)较强的(de)增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集团扣(kòu)非归母净利润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依(yī)次(cì)实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发(fā)布的2023年一(yī)季(jì)报，今年一季(jì)度，滨江集团更是实现了(le)扣非(fēi)归母净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时代(dài)”仍能(néng)保持自身业绩的(de)持(chí)续增长，和滨江集(jí)团扎根杭州的(de)战略布局(jú)关系密(mì)切。根据2022年年(nián)报(bào)，滨江集团有近七成营收来自杭州地(dì)区，而在2021年，杭州地区的营收比(bǐ)重只占到近六(liù)成。近三(sān)年(nián)持续稳(wěn)居杭州房企销售排名第(dì)一。

　　与此同时，滨(bīn)江集团在(zài)杭州的土储(chǔ)补充同样较为积(jī)极，根据诸(zhū)葛找房、住在杭州网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持续(xù)稳(wěn)居杭州的本(běn)土第一。

　　而滨(bīn)江集团在杭州的较突(tū)出表(biǎo)现，也让滨江集团的房企排名迅(xùn)速提升。到2023年，滨江集(jí)团的房企(qǐ)排名(míng)已(yǐ)冲进(jìn)前十，根据(jù)中指数据，2023年前4月，滨(bīn)江(jiāng)集团实现(xiàn)销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今(jīn)，滨江(jiāng)集团股价(jià)翻了超(chāo)一(yī)倍以上，而近(jìn)期，滨江集团更是迎来多家机(jī)构的集(jí)中调(diào)研。滨江集团发布公告表示，公司于5月10日接受了信(xìn)达证券、金鹰基金、建信养老、新(xīn)华养老等(děng)18家机构调研(yán)。

　　产(chǎn)业链布局重(zhòng)点(diǎn)移至存量赛(sài)道

　　机构在(zài)下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地(dì)产开发只是房地产产业链上的(de)中游环节，其(qí)上游主要为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游应用行业主要包括中介服务、家用电器、物业管理、家居用品。综合《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》的采(cǎi)访，房(fáng)地(dì)产开发环节与(yǔ)上游材料端息息相关，新盘开工不足导致上(shàng)游不被看好，机构寻觅个股阿尔法的思(sī)路渐渐移至下游。“中国房(fáng)地(dì)产行业在进入存量(liàng)房时代，所以对地产产(chǎn)业链(liàn)，尤其是偏消费(fèi)属性的家装家(jiā)居(jū)领(lǐng)域，我们相对看好，因为居民保有(yǒu)的住房(fáng)规模越来越(yuè)大，随着时间的增(zēng)加，内装更新的(de)需求也会(huì)越来越(yuè)多。美国过去的数据充分说(shuō)明(míng)了这一点，在新房销售见顶之后，家(jiā)具消费(fèi)的(de)增长(zhǎng)却一直都很(hěn)好。对于地产产业链，我们相对看好和内(nèi)装(zhuāng)相关的行业，例如消费建材、家居装(zhuāng)饰(shì)等。”万家基金(jīn)人士表示(shì)。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相(xiāng)关赛道龙头(tóu)年内(nèi)表(biǎo)现(xiàn)的统计，目前暂居前(qián)两位的都是来(lái)自(zì)家(jiā)纺赛道的公司，它们分别是富安娜和水(shuǐ)星(xīng)家(jiā)纺，特别(bié)是前(qián)者在月线连收七(qī)根(gēn)阳线的(de)基础上，年内迄今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主(zhǔ)要从事纺织家居(jū)、睡眠家居、生活(huó)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的研发、设计、生产及销售，旗下拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨(xīn)而(ér)乐”和“酷(kù)奇(qí)智”自有(yǒu)品(pǐn)牌。第一(yī)季度报告显示，报告期内，富(fù)安娜实现(xiàn)营业收(shōu)入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于(yú)上市公司股东的净利(lì)润约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市(shì)公司(sī)一季报的十大流通股股东来看，能够发现该股(gǔ)早已成为基金重仓股(gǔ)的天下(xià)，彼时包括公募的中欧价值发现、中(zhōng)欧潜力价值、工银瑞信灵(líng)动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其(qí)中出(chū)现，占据了半(bàn)壁江山。需要强调的是，中欧的两只基金(jīn)都是价值(zhí)派基金经(jīng)理曹名长(zhǎng)在管的产品，首季其(qí)同时重(zhòng)仓的(de)房地(dì)产产业链股票还有金地集团和大亚圣(shèng)象。

　　对比而(ér)言，前几年曾经风光一时的家居板块(kuài)也因疫情、消费(fèi)复(fù)苏进程缓慢等多因素(sù)一(yī)度沉寂，不过好(hǎo)在(zài)困境反转露出曙光，家居(jū)板块中年内表(biǎo)现(xiàn)最好的是志邦(bāng)家(jiā)居。同一时间(jiān)段，该股年内(nèi)上涨已经(jīng)超(chāo)过23％，从业绩来看，无论(lùn)是营收还(hái)是归母净利润(rùn)，公司都实现了同比(bǐ)双升。

　　从公司的十大流通股股东来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》发现广发基金经理罗洋慧(huì)眼独具，一季报中他管理的广发(fā)策略(lüè)优选(xuǎn)和广发安宏回(huí)报(bào)均(jūn)增加了持(chí)股，而这两只产品也成为(wèi)志(zhì)邦家居十大流通股股东中仅有(yǒu)的(de)两只公(gōng)募。有意思的是(shì)，他(义无反顾是什么意思啊，义无反顾在感情上是什么意思tā)似乎(hū)对于定制家居类(lèi)标(biāo)的情有独(dú)钟(zhōng)，在另一(yī)家赛道公司金牌橱柜中，他管(guǎn)理的全部三只产品均登榜十大流通股股(gǔ)东，其也成(chéng)为他的(de)独门重仓股(gǔ)。

　　除(chú)去家(jiā)居家(jiā)纺外，下游的物业(yè)股也(yě)越来越被机(jī)构所青睐(lài)，不过这类标的大多(duō)在香(xiāng)港上市，如(rú)何选(xuǎn)择成为难(nán)题。对此，前述上海(hǎi)公(gōng)募基金经理举例分析：“物业(yè)服务不(bù)是一个高(gāo)毛利的行业，挣(zhēng)钱很辛(xīn)苦(kǔ)，我(wǒ)选公司还(hái)是希望(wàng)挣的是市场化(huà)应该挣(zhēng)的钱，以我曾经买的绿城服务为例，它在中(zhōng)高端楼(lóu)盘占比(bǐ)是比较高的(de)，每年到期(qī)的合同(tóng)里提价成功率在30％～40％。它能(néng)做(zuò)到(dào)滚动的大部分项目到期之后，经过两(liǎng)三轮合同周期还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业(yè)里真正能做到产(chǎn)品提价的公司很少，因(yīn)为物业公司很容易(yì)一开始(shǐ)是挣钱的，后(hòu)面因为保安这(zhè)些固定人员成本的(de)年度增(zēng)长(zhǎng)，不(bù)过(guò)服务没有特别好，客户没有(yǒu)那么满意，能做到提价难(nán)度(dù)是非常(cháng)大的。但是(shì)该公(gōng)司能在业内做(zuò)到到期之后(hòu)提价(jià)率(lǜ)比较高，这跟它的定位(wèi)和比较(jiào)好的服(fú)务(wù)是有(yǒu)关系的。”他(tā)进(jìn)一步强调。

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