导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量极度(dù)过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房所能(néng)满(mǎn)足(zú)，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发(fā)达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数(shù)据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套(tào)房无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总人(rén)口的近三成都是(shì)流(liú)动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了(le)额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域(yù)板(b晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好ǎn)块之间，不(bù)同(tóng)品质(zhì)住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数(shù)，回(huí)答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害(hài)综合(hé)风险普查工作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及(jí)80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似(shì)已经过(guò)剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的(de)居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算(suàn)得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套(tào)房(fáng)，就会(huì)造成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购买一套(tào)房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化(huà)、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很(hěn)大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居(jū)住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城(chéng)市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的(de)一(yī)半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体(tǐ)户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国(guó)人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移(yí)导(dǎo)致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经济资源分配(pèi)的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适(shì)用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背后的(de)改善(shàn)性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)希望提(tí)高生活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差(chà)异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存(cún)在统计(jì)偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期(qī)。

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