近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆不走心是啥意思，不走心是啥意思网络用语续(xù)迎来除(chú)息(xī)日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资(zī)标的(de)时应(yīng)了解资(zī)产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部不走心是啥意思，不走心是啥意思网络用语(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表示(shì)，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期(qī)分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资(zī)产的(de)经营现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募集(jí)材料和(hé)信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份额(é)持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于(yú)长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募(mù)集基(jī)础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施(shī)基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度(dù)可(kě)分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益(yì)。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价(jià)格(gé)走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目(mù)的(de)经营业绩相对经济活(huó)力(lì)的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额(é)的分红金额(é)进行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基金份额(é)净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以获(huò)得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投(tóu)资(zī)的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上(shàng)的增值部(bù)分(fēn)不同(tóng)不走心是啥意思，不走心是啥意思网络用语，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部(bù)分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误(wù)认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类和(hé)产权类(lèi)两大(dà)资产(chǎn)类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资(zī)产增值的(de)收益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而(ér)形(xíng)成区(qū)别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产品的(de)二级市场价(jià)格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营(yíng)项目在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限(xiàn)较短(duǎn)的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投(tóu)资(zī)者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自(zì)项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余期限(xiàn)产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通过(guò)对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永(yǒng)续(xù)经营的(de)假设(shè)反映(yìng)在基(jī)础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评估项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经(jīng)营活(huó)动现金流，二(èr)是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直(zhí)接影响投资回报，投资者可(kě)综合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍(réng)在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额(é)与募集(jí)材料中披(pī)露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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