近两年(nián)火爆的创(chuàng)新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包含了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的(de)归还，在选择投资(zī)标的(de)时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到(dà聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯o)公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情(qíng)况，可(kě)以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持(chí)有人实际获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场(chǎng)价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求(qiú)，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红(hóng)水平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价(jià)格走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的(de)影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩相对经(jīng)济活力(lì)的(de)改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对(duì)基(jī)金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额(é)进行(xíng)计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基(jī)金份额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资(zī)者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大(dà)，大多(duō)数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期后基(jī)金价值面临(lí聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯n)极大(dà)不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配(聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯pèi)和(hé)本金(jīn)的归还(hái)，两(liǎng)者的(de)比率(lǜ)也(yě)是(shì)变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在选择投资(zī)标的(de)时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底(dǐ)层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而形(xíng)成区别(bié)。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目，即(jí)使分(fēn)派率相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的分派(pài)金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情(qíng)况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度(dù)逐年下(xià)降是(shì)正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地(dì)或(huò)建筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益率等指标(biāo)，来观(guān)察(chá)和评(píng)估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在(zài)本(běn)质性区别。经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生的(de)现金净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供分配(pèi)的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价(jià)值(zhí)体现在(zài)相对股债市(shì)场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济(jì)及(jí)市场的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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