5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为(wèi)代表的机(jī)构对于这(zhè)一(yī)板(bǎn)块已(yǐ)经在(zài)悄然布局(jú)。数(shù)据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行(xíng)业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所(su淘淘氧棉属于什么档次，七度空间属于什么档次ǒ)持(chí)房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票资(zī)产中的(de)占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数(shù)据(jù)统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有房地产(chǎn)板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季(jì)报(bào)，变化(huà)之处首先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季(jì)并非行(xíng)业销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增加(jiā)了(le)15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑(ch淘淘氧棉属于什么档次，七度空间属于什么档次ēng)每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行的(de)房(fáng)价(jià)，因而行(xíng)业高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容(róng)易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这(zhè)个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易(yì)淘淘氧棉属于什么档次，七度空间属于什么档次日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房地产开发(fā)与经营。公司的(de)主要产品及服务(wù)为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实(shí)现营(yíng)业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇(huì)金(jīn)、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩(jì)势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸(xī)引(yǐn)了(le)知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第(dì)三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的(de)价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存(cún)在发展的大好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的(de)开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产(chǎn)的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续(xù)现金(jīn)流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内(nèi)部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资(zī)成(chéng)本保持(chí)低位，其(qí)次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增(zēng)速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善(shàn)的(de)房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎(zěn)么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性(xìng)地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市(shì)场(chǎng)恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够(gòu)保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市(shì)场(chǎng)从四(sì)月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短期(qī)反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度(dù)增长不确定性的(de)压(yā)力(lì)仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房(fáng)地(dì)产以及(jí)其(qí)上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多(duō)，我们要多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及(jí)上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它(tā)的(de)基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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