文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了(le)。 1月17日(rì)召(zhào)开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入(rù)高质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)的(de)必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí中国为什么叫兔子国)之计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获(huò)得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工(gōng)程进(jìn)度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不(bù)如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国(guó)住房进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归(guī)实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金(jīn)融(róng)支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参(cān)与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中(中国为什么叫兔子国zhōng)国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题。针对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探(tàn)求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力(lì)，加速(sù)了房屋的(de)建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造商的(de)资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的(de)住(zhù)房供不应求的(de)问题，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要(yào)求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取(qǔ)监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系(xì)逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展工业(yè)化(huà)的进程(chéng)大(dà)于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配(pèi)套(tào)问题，才能(néng)进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度(dù)也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不(bù)再适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住(zhù)房分配(pèi)货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速(sù)度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币(bì)化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用(yòng)推(tuī)动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中(zhōng)国(guó)内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开(kāi)启了高(gāo)周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市(shì)场商(shāng)品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居(jū)民(mín)居住(zhù)水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步(bù)，数十年(nián)时(shí)间走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售(shòu)最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美中国为什么叫兔子国(měi)元、英(yīng)法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)较高，主要(yào)是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确(què)实存在(zài)，当前(qián)的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需要(yào)根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风(fēng)险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者(zhě)对(duì)行业(yè)的(de)信心(xīn)。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不(bù)能(néng)还(hái)款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较(jiào)大(dà)的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没(méi)有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设(shè)名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资(zī)金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循(xún)环(huán)高(gāo)周转模(mó)式(shì)，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式(shì)支付，或(huò)按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格(gé)并提(tí)供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发(fā)商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的(de)保修(xiū)期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付(fù)首付(fù)，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资(zī)金全(quán)部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例(lì)的(de)贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，房款按(àn)建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如(rú)由于任何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和(hé)土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包(bāo)含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低(dī)首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各(gè)个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定(dìng)房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前(qián)经过(guò)两(liǎng)道(dào)关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房(fáng)后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订购房(fáng)合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付(fù)违(wéi)约金(jīn)，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金(jīn)提(tí)取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到(dào)了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予(yǔ)强有力(lì)的(de)金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的(de)房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力(lì)度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估(gū)计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分(fēn)的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者的(de)权益(yì)。资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的(de)第三方(fāng)资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量(liàng)问(wèn)题(tí)全权(quán)负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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