万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷”的(de)意(yì)外走红，让(ràng)这个(gè)位于(yú)北京(jīng)海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共同债(zhài)务人被中国信(xìn)达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名(míng)奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想(xiǎng)象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置主体是(shì)中国(guó)信达资产管理股份有限(xiàn)公司北(běi)京市分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分(fēn)），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司(sī)是共(gòng)同债务(wù)人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该(gāi)报道属实(shí)，说明这些房子实(shí)际上(shàng)都是卖(mài)出去了(le)的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子根本(běn)没(méi)有网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北(běi)京的高(gāo)端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付价(jià)款并实(shí)际占(zhàn)有，但(dàn)未(wèi)办(bàn)理过户手续的(de)，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法院关(guān)于(yú)商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确了购房人(rén)的优(yōu)先(xiān)权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于(yú)建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院(yuàn)应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付(fù)了(le)部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖(mài)出(chū)去回(huí)本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔(péi)了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申(shēn)请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大规模，也(yě)没有很高(gāo)的国民知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进(jìn)入北(běi)京的第(dì)一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的(de)万(wàn)柳书(shū)院，更是(shì)被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名(míng)房企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入(rù)市(shì)场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当(dāng)时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的(de)地(dì)”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却(què)多(duō)次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可(kě)循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝(lán)财经(jīng)就曾(céng)深挖出背(bèi)后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于(yú)收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国(g9的算术平方根是3还是正负3，根号9的算术平方根是多少uó)安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查(chá)查显(xiǎn)示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国(guó)安的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓(huǎn)解(jiě)资金(jīn)压力(lì)，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇还在持续(xù)质押(yā)手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国9的算术平方根是3还是正负3，根号9的算术平方根是多少安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义务，上述(shù)被(bèi)执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在(zài)实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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