OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二(èr)级(jí)市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的(de)重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期(qī)已同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前退租(zū)的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江湖南电大几本，湖南长沙电大是几本光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内外价(jià)值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价格开始(shǐ)震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华(huá)安张江光大(dà)园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场(chǎng)价格(gé)表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现上看，目前(qián)上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù)同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项(xiàng)目(mù)出租(zū)率有(yǒu)所下降，如今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导致二(èr)级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在(zài)上述人士看(kàn)来，尽管出(chū)于(yú)风险规避的(de)原因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不(bù)会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也得到一(yī)定释放(fàng)，但是价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基本面、情绪(xù)面(miàn)等多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业内人士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级(jí)市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其(qí)实(shí)有些隐含收(shōu)益(yì)率高(gāo)的(de)产(chǎn)品具备一定的投资价(j湖南电大几本，湖南长沙电大是几本ià)值，很(hěn)适合(hé)稳健(jiàn)类投(tóu)资(zī)者。此外，伴随(suí)着经(jīng)济(jì)复苏的(de)步伐(fá)，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解(jiě)决招(zhāo)商(shāng)，平稳过(guò)度对经(jīng)营现金流没有造成大(dà)的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么(me)急、这么(me)深，加上前期本身园区类资(zī)产就回调不(bù)少了，这(zhè)就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还(hái)是(shì)落到租金收入受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急(jí)回应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继续(xù)密切关注哲库科技后续(xù)情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露(lù)的(de)张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)出租率(lǜ)下(xià)降事项，一度(dù)二级市场(chǎng)价格(gé)出现回(huí)落。在随后召开的业绩说明(míng)会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一(yī)定提(tí)振，二级市场价格表现也(yě)趋(qū)于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线(xiàn)上和线下的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中的(de)储备租户正常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出(chū)租率将(jiāng)得(dé)到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎来(lái)了(le)新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间即奔(bēn)赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可(kě)能事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，据(jù)悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客(kè)户(hù)，租赁(lìn)意向面(miàn)积超过了2万方(fāng)。从意向储备(bèi)转化(huà)为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保证金给(gěi)了我们(men)一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市(shì)场(chǎng)负责的(de)态度，我们肯定(dìng)要(yào)全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的(de)同区域(yù)的张江(jiāng)光大园项目一季(jì)度(dù)末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有那(nà)么多(duō)储备(bèi)租户，之前的空置率为何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调(diào)租(zū)和换租都属(shǔ)于正常情况，而(ér)这次项目(mù)的大租户退租正好发生在(zài)市(shì)场活跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况已有所好(hǎo)转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到(dào)及时修(xiū)复后，张江这边也作了一定(dìng)的资(zī)源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了(le)一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目在给租户的分(fēn)隔空间、交付(fù)标(biāo)准、租金水平等方(fāng)面也有一些差(chà)异化，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高(gāo)一些，单价也(yě)贵(guì)一些(xiē)，张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态(tài)的物(wù)业。租户自身也(yě)会(huì)有诉求，也(yě)会根据自身需(xū)求(qiú)和预算(suàn)挑选区域内的(de)不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理人都变(biàn)成(chéng)了一家(jiā)，后续我们在资(zī)源共享和联(lián)合营销(xiāo)方面能更加充(chōng)分发挥(huī)协同效应，相信可(kě)以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资(zī)产约(yuē)五百(bǎi)万方，还(hái)有一些其(qí)他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造(zào)张江园(yuán)区产业(yè)空间资(zī)产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未(wèi)来的发(fā)展。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这(zhè)次(cì)扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的(de)第一步(bù)，也(yě)是至(zhì)关重(zhòng)要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们可(kě)能(néng)面临了(le)一些突(tū)发情(qíng)况需要解决，但是这(zhè)和我们在张江(jiāng)科学城这三(sān)十(shí)年建设(shè)发展过程中所经历的(de)相比，只(zhǐ)能算(suàn)是(shì)一个非常小的插(chā)曲。我们(men)有信(xìn)心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化(huà)解当前突发事件的(de)所有负面(miàn)影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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