近(jìn)两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意(yì)，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额(é)的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金额比例(lì)平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中国的国粹有哪些hape>

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化(huà)。基金份(fèn)额二(èr)级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资(zī)产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况及市(shì)场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设施(shī)资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材料(liào)和信(xìn)息披露(lù)文件，结合(hé)行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实(shí)际获得(dé)的现金收益(yì)，对(duì)于长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投资(zī)基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可(kě)分配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债券(quàn)派息，但不等同于债券(quàn)的固(gù)定利息回(huí)报，而(ér)是由(y中国的国粹有哪些óu)可(kě)供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角(jiǎo)度(dù)来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的投(tóu)资(zī)品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价(jià)值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因(yīn)素的(de)影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基(jī)金(jīn)份(fèn)额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红(hóng)前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平(píng)的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的(de)是(shì)本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两(liǎng)个部(bù)分之(zhī)间的(de)比例(lì)是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数(shù)普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面(miàn)临极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投资(zī)者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权类和(hé)产权(quán)类两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金的(de)归(guī)还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二(èr)级市(shì)场价格和(hé)分(fēn)红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配金额(é)的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较(jiào)低(dī)，也有足(zú)够年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得(dé)收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目底层资产的(de)运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的(de)项目(mù)进行调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立(lì)的(de)资产配(pèi)置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调(diào)，建议(yì)投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集(jí)材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际(jì)环境，对(duì)基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人(rén)也称。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 中国的国粹有哪些