近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含(hán)了利润分配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标(biāo)的时应了解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材(cái)料(liào)和信息披(pī)露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重(zhòng)要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持(chí)有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高(gāo)级副(fù)总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施证券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额(é)以现(xiàn)金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定(dìng)利(lì)息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的(de)改(gǎi)善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的(de)分(fēn)红金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的(de)比例是(shì)变(biàn)动(dòng)的(de)，与现有公募(mù)基(jī)金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益主要(yào)包括每(měi)年(nián)的(de)现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来(lái)自(zì)项目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形成区(qū)别(bié)。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到期(qī)后不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较相亲对象不回消息算拒绝吗，相亲女拒绝你一般有三种暗示低，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进(jìn)度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般较长，再加(jiā)上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的(de)现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生相亲对象不回消息算拒绝吗，相亲女拒绝你一般有三种暗示；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对经营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关注内部(bù)收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机(jī)会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投资(zī)者关(guān)注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红(hóng)规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披(pī)露预测进(jìn)行比较分析，结合经济(jì)及市场的(de)实(shí)际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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