导读(dú)

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机ong>

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年(nián)地(dì)产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的(de)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不(bù)到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是(shì)人(rén)均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数较发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流(liú)动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发(fā)达(dá)国家有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)当下房地(dì)产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议(yì)。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数(shù)据并未公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外(wài)披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设(shè)施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏(fá)统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅(zhái)相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年(nián)之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数里的(de)期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和日(rì)本(běn)的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国(guó)的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省(shěng)际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价(jià)的(de)大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)庞(páng)大流动(dòng)人口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中(zhōng)国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全隐(为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机yǐn)患(huàn)大(dà)等问题，如(rú)电线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室和二(èr)居(jū)室(shì)，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城市土地(dì)资(zī)源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静(jìng)态(tài)结(jié)构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要(yào)来自于(yú)四(sì)个(gè)方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均(jūn)人口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发(fā)展带来的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了(le)商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套(tào)差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望(wàng)提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议(yì)明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)其(qí)他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级之间(jiān)差(chà)异(yì)，优(yōu)质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比实(shí)际值可(kě)能(néng)偏低，其增速可(kě)能超预期。