万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个(gè)位于北(běi)京(jīng)海淀(diàn)的(de)豪宅被全(quán)国(guó)知(zhī)晓(xiǎo)，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再(zài)次受(shòu)到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集(jí)团成(chéng)了共同债(zhài)务人被(bèi)中国信达(dá)追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的(de)75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这(zhè)些(xiē爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语)业主的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的(de)抵(dǐ)押(yā)物中，包括(kuò)75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转让项目的(de)处置主体是中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)北(běi)京市(shì)分公(gōng)司(sī)（下称(chēng)中(zhōng)国(guó)信达北分），处(chù)置的(de)是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了(le)上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实(shí)爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，那么(me)，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经(jīng)支付价(jià)款并(bìng)实际占有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的(de)批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明(míng)确了购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全(quán)部(bù)价款，主(zhǔ)张(zhāng)其(qí)房屋交付请求(qiú)权优(yōu)先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他(tā)债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际(jì)上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套(tào)房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大(dà)规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却(què)在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以(yǐ)神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜(liū)中，就(jiù)可看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士(shì)，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功奠定了(le)中(zhōng)赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的(de)背后，这个(gè)地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在(zài)于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人(rén)包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所官(guān)网(wǎng)信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的(de)经营(yíng)状况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被(bèi)执行人(rén)，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的(de)北京国安，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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