文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提(tí)出“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足(zú)一个月(yuè)时(shí)间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者的(de)不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机(jī)制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什么(me)情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发(fā)达国家一般(bān)有(yǒu)严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、实(shí)施现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下(xià)，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进(jìn)行过(guò)长期系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的(de)方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的(de)资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地(dì)面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国(guó)以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解(jiě)决住房基(jī)础等城市(shì)化配套问题，才(cái)能进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配(pèi)套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的(de)福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台(tái)相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市(shì)场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由(yóu抖音音乐排行榜，2022年最好听的十首最火歌曲)购房者支付定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性(xìng)付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数(shù)十(shí)年时间走完(wán)发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产(chǎn)业的快(kuài)速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融、批(pī)发(fā)、建(jiàn)材(cái)的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资占全社会(huì)固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致(zhì)银(yín)行不(bù)良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报(bào)告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债(zhài)房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根(gēn)据(jù)购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放(fàng)方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的预(yù)售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不(bù)能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临(lín)较大的(de)坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企(qǐ)业预(yù)售(shòu)商品房(fáng)所得(dé)款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的(de)工程建设，商品房预售款监(jiān)管(guǎn)的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的(de)预售资(zī)金(jīn)监管规(guī)定，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城(chéng)市则按(àn)照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时(shí)代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户(hù)拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套(tào)取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保(bǎo)护(hù)：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第(dì)三方验(yàn)收合(hé)格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者(zhě)提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房(fáng)者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任(rèn)何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的(de)资(zī)金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得(dé)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可(kě)在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房(fáng)者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对(duì)期(qī)房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售(抖音音乐排行榜，2022年最好听的十首最火歌曲shòu)制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔(péi)付(fù)，而超出(chū)10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付(fù)，交付后方可(kě)按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二(èr)战结束(shù)后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部(bù)分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全(quán)措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的抖音音乐排行榜，2022年最好听的十首最火歌曲保证金证明(míng)书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余(yú)房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所(suǒ)有(yǒu)开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在(zài)此过(guò)程中随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而(ér)增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的(de)房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的(de)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企(qǐ)牵(qiān)头并(bìng)购重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后(hòu)定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修(xiū)期(qī)结束后(hòu)支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能不(bù)能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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