万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的(de)姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

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　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？冷藏柜1-7档哪个最合适，冷藏柜1-7档哪个最合适呢>

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)项目(mù)的(de)处(chù)置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务(wù)人(rén)。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这(zhè)就(jiù)是一(yī)起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬也(yě)是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还(hái)是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民(mín)法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以向法院提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民(mín)法院关于(yú)商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的(de)购(gòu)买房屋(wū)并(bìng)已支付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求权(quán)优先于建设(shè)工程价(jià)款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付(fù)了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

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　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信(xìn)达申请不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国(guó)信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北(běi)京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过(guò)这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年(nián)之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪宅圈冷藏柜1-7档哪个最合适，冷藏柜1-7档哪个最合适呢备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸(xī)引了(le)不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则(zé)居住在(zài)万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律(lǜ)文书确(què)定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到这个(gè)地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集(jí)团，发现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯(sù)源(yuán)，这个转(zhuǎn)折(zhé)点(diǎn)，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资(zī)本退出(chū)后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安(ān)的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫(hè)集团及(jí)其实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中赫(hè)集(jí)团共(gòng)有11条股权出(chū)质记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山(shān)东国际(jì)信托(tuō)、中融(róng)信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却(què)持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其(qí)身(shēn)？

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