一(yī)线城市，也不端着(zhe)了(le)。

　　昨天(tiān)，深圳取消二手房(fáng)指(zhǐ)导价(jià)的(de)消息在房(fáng)产圈刷(shuā)屏了。

　　这条消息为什么(me)这么重要？首(shǒu)先二手房指导价被称为(wèi)“核弹级”政(zhèng)策，其次深(shēn)圳几乎是最(zuì)后(hòu)一个还在“认真”实施这条政策的城市，最后深圳是房价前三的核心城市。所以，深圳的一举一动都具有风向标意义。

　　有分析人士指(zhǐ)出，深圳二手(shǒu)房指导价如果取(qǔ)消，首(shǒu)先(xiān)有利于(yú)深圳二(èr)手房回暖，然后(hòu)二手房回暖有利于深(shēn)圳楼(lóu)市总体回暖，最后深(shēn)圳楼(lóu)市回(huí)暖有(yǒu)利(lì)于全国楼(lóu)市回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深圳(zhèn)疯传“二(èr)手房(fáng)指导价”正式(shì)结束(shù)。传言称：二手房贷款不按官(guān)方参(cān)考价(jià)（指导价），银行核定房(fáng)价(jià)以网签备案价(jià)和评估价孰低为准。

　　自此(cǐ)，参考价真正(zhèng)变(biàn)成了“参考价(jià)”。

　　目前没有看到(dào)官方文件。据证券时报21日(rì)消(xiāo)息(xī)，目前深圳多(duō)家大行(xíng)表示“尚(shàng)未(wèi)接到正式通知(zhī)，目前仍按参考价办理按揭”。所(suǒ)以还需要持续的关(guān)注。

　　易居研究院(yuàn)研究总(zǒng)监严跃进认(rèn)为，本次政策(cè)大概率为真，更多(duō)体现为银行贷(dài)款等领域按照新的规(guī)则进(jìn)行(xíng)，但不会出台正(zhèng)式文件。

　　有时候，有些事情，是不(bù)用发文件(jiàn)的(de)。毕竟可以(yǐ)“窗口指导(dǎo)”。

　　2021年2月(yuè)8日，深圳楼市二手房指导价横空出(chū)世。当时，深圳一口气(qì)公(gōng)布了全市3595个小区(qū)的参考价，很(hěn)多南山、福田、宝安(ān)中心区(qū)的高价盘，直(zhí)接按(àn)照当时的市场价打了5折、6折来“指导”，银行只能按照指导价(jià)来计算首(shǒu)付、发放贷款。

　　当时大家还不觉得厉害，但经历了这(zhè)两年的痛(tòng)苦(kǔ)，才深知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个例子，市(shì)场价1000万的房子，如果(guǒ)不“指导”，可(kě)以首付3成即300万；如(rú)果指(zhǐ)导价打七(qī)折即(jí)700万，那么首付3成(chéng)210万，加上需要(yào)全(quán)款支付的部(bù)分(fēn)，实际首付去到了(le)510万，相当(dāng)于首付5成了(le)（多给(gěi)210万(wàn)首付(fù)）。这(zhè)直接让大批量买家，失去了(le)购(gòu)房(fáng)能(néng)力，相(xiāng)当于强势“降杠杆”。

　　自深圳推行二手房参考价(jià)以后，东(dōng)莞、宁波、成(chéng)都(dōu)、三亚(yà)、西安、合肥、广州等10多个城市(shì)陆续跟进。事实也确实证明(míng)了(le)，这条政策的“核弹”级别(bié)。

　　到(dào)了2021年10月(yuè)，根(gēn)据(jù)安居(jū)客的统计(jì)，实施(shī)二手(shǒu)房指(zhǐ)导价(jià)的10个城市(shì)，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫情的影响，二手房(fáng)更(gèng)是惨不(bù)忍睹。以2022年12月数据为例(lì)，全国70个大中城(chéng)市(shì)房价只有6个同(tóng)比上涨，其他的泥(ní)沙俱下。

　　2

　　深圳(zhèn)，有人付出了沉重代价(jià)

　　据(jù)深圳乐有家研究(jiū)中心数据显示：成(chéng)交(jiāo)量上，二手房指(zhǐ)导价(jià)出台(tái)当(dāng)年，深圳二(èr)手(shǒu)住宅成交量(liàng)同比下滑57％。2022年继(jì)续腰斩，成交量同比(bǐ)下(xià)滑47％，全年(nián)成交量(liàng)仅2.2万套，创近二十年最(zuì)低记(jì)录，相较2020市场高峰缩(suō)水近八成。

　　价格方面，与二手(shǒu)房指导(dǎo)价发布当月(yuè)相(xiāng)比，如(rú)今二(èr)手房(fáng)挂牌价低于及接近参考价的房源占比大(dà)幅(fú)增(zēng)加。2023年一季度，深圳各区二(èr)手房成交TOP10小区中，过半成交价(jià)低于参(cān)考(kǎo)价。

　　只有真实经历其中的人，才能深切的感知其威力。

　　深(shēn)圳房东，斩仓的新闻(wén)不绝(jué)于耳(ěr)。

　　据说一位码(mǎ)农三年(nián)前高杠杆买(mǎi)了2两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了套(tào)华(huá)润城，月供12万(wàn)，最(zuì)终亏损(sǔn)1000万破产。据媒体推(tuī)测，如果案例属(shǔ)实，买家的实际购(gòu)房成本高达20万/平，目前价格跌至14万/平，叠(dié)加(jiā)这三年的房贷和持有(yǒu)成本，差(chà)不多亏损超千万。

　　深圳一大批人这两年感受到了太多“心酸”。二手房(fáng)成交(jiāo)量创(chuàng)下多(duō)年新(xīn)低，学区房(fáng)神话(huà)不再(zài)，房产(chǎn)中介的(de)日子难过，投资客(kè)挥泪(lèi)斩仓....

　　在稳(wěn)楼市的(de)基调下，2022年以(yǐ)来，实施了二(èr)手房指导(dǎo)价的城市(shì)陆陆续续低调退出，目前(qián)只(zhǐ)有深圳还(hái)是最后(hòu)的“堡(bǎo)垒”。

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　　“风向标(biāo)”意义(yì)明(míng)显

　　最近一线城市也不端着了。

　　近日，北京在房山区试点多子(zi)女(nǚ)家庭和职住平衡家庭购房支持政策。上海也考虑予以多孩家庭(tíng)在新(xīn)房计分制度政策上的支(zhī)持。

　　从最(zuì)新公布的3月份70个(gè)大(dà)中城市商品住(zhù)宅销售价(jià)格变动情况(kuàng)来看，广州、深圳的新房(fáng)、二手房价格仍然是同比去(qù)年(nián)依然是下降的(de)。

　　北京、上海已经同比增长了，其(qí)他(tā)二线城市如(rú)杭州(zhōu)、成(chéng)都(dōu)、南(nán)京(jīng)、合肥等城(chéng)市价格都(dōu)是同比(bǐ)上(shàng)涨的。

　　广州(zhōu)、深圳能不(bù)急(jí)吗？

　　事(shì)实上，上面可(kě)能更急。3月份，两部门(mén)联(lián)合发文，全面推动二手房“带押过户”全国实(shí)施(shī)，这是(shì)一条被广泛好评(píng)的新政(zhèng)。对(duì)于激活二手(shǒu)房交(jiāo)易，具有定(dìng)海神针般的作用。

　　住(zhù)建部部长倪虹近日(rì)更是指出：建(jiàn)筑业、房地产企(qǐ)业要(yào)发(fā)挥国民经济“顶梁柱”“压舱石(shí)”作用。回归到常识，从字(zì)面(miàn)理解(jiě)一(yī)下这两个词，意思就是——顶梁柱如果不行了，上面不就塌了嘛？压(yā)舱石如(rú)果压(yā)不住，小船不就翻了？

　　也许，今年(nián)扶持楼市的政策，还有一大波正在(zài)路(lù)上...

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