导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味(wèi)着(zhe)户户有(yǒu)房(fáng)，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟(shú)房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的租赁和(hé)置(zhì)业(yè)需求。全国(guó)总人(rén)口(kǒu)的近(jìn)三成都是(shì)流动人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额(é)外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代(dài)下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在(zài)住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中(zhōng)国的(de)房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供给过(guò)剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数(shù)据并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前(qián)的(de)房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自(zì)然灾(zāi)害(hài)综合风险普(pǔ)查感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思工作情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布(bù)会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全(quán)反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购(gòu)买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国(guó)居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商(shāng)品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够得(dé)到(dào)当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结(jié)构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意(yì)味(wèi)着住宅(zhái)市(shì)场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住(zhù)宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房价或(huò)房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住(zhù)体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思"中国户均几套房？| 民生·周君芝团队(duì)" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161808975.png">

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人(rén)均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平(píng)方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至(zhì)少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英(yīng)国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中国(guó)的(de)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需(xū)求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态(tài)结(jié)构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不(bù)断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉(shè)及(jí)到(dào)买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背后的(de)改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活(huó)品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济(jì)工作会议明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国(guó)家(jiā)依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在不(bù)足，供需(xū)出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十(shí)年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城(chéng)市(shì)能(néng)级之间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的(de)是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏(piān)差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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