文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了(le)，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发(fā)时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个(gè)人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待(dài)期一(yī)般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中国一定能(néng)化解这个(gè)难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的(de)提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有(yǒu)商业的(de)本(běn)质(zhì)是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心参与财税(shuì)改革(gé)方(fāng)案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼(lóu)宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独(dú)到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金(jīn)，采用类(lèi)似租(zū)金的分(fēn)期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分(fēn)期(qī)付(fù)款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决了核心的(de)住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模(mó)式(shì)推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市(shì)场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核准。为(wèi)了(le)防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师(shī)行在银行开设(shè)的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需(xū)求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来(lái)，中国内(nèi)地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础(chǔ)等城(chéng)市化(huà)配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的(de)困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑(yí)是对(duì)内地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配(pèi)货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济(jì)下(xià)的福利(lì)分(fēn)房转向市场(chǎng)经济(jì)的(de)商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一(yī)个项(xiàng)目的开发(fā)，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房(fáng)改(gǎi)货(huò)币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契(qì)合中国内地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产(chǎn)开发企业(yè)将正在(zài)建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国(guó)内地实践过(guò)程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港的(de)按照(zhào)工(gōng)程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)稳步(bù)发展起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适(shì)居(jū)，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市(shì)建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推(tuī)动(dòng)了(le)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到(dào)有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的(de)日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业(yè)增(zēng)加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等(děng)通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资(zī)存(cún)量占社(shè)融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前(qián)的(de)负面(miàn)效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能(néng)交房等(děng)风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或短期(qī)不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银(yín)行承担，银(yín)行将(jiāng)面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的(de)预售监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当(dāng)用于(yú)有关(guān)的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按(àn)照项(xiàng)目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额(é)报价计(jì)算重点资金。而事实是(shì)，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫(pò)继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时(shí)代(dài)的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工程款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度(dù)上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付(fù)款保护(hù)：对(duì)于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付(fù)款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方(fāng)式，一(yī)是期(qī)房(fáng)由政府或(huò)第(dì)三(sān)方验收合格并提(tí)供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款由第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托(tuō)账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资(zī)金可通(tōng)过(guò)申(shēn)请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资(zī)金全部(bù)来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利(lì)益(yì)，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者支付(日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国fù)的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发商在项目获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如(rú)由(yóu)于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部(bù)完(wán)工，支(zhī)付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确(què)认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严(yán)格(gé)，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合(hé)同时(shí)，开(kāi)发商向金融机(jī)构或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)向金(jīn)融(róng)机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔(péi)付(fù)违约金，一般(bān)约为(wèi)房价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有统一(yī)的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着放出贷(dài)款的(de)增加而增加，未放款部(bù)分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会(huì)存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)定金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提(tí)供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全(quán)权(quán)负责、免(miǎn)费维(wéi)修(xiū)，购房者(zhě)在保修期(qī)结束(shù)后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。

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