文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时(shí)代步入(rù)高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地(dì)义。当然(rán)二次房(fáng)改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人(rén)层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于(yú)保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得(dé)政府批准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一(yī)样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng嘉峪关诗句最出名的句子，嘉峪关诗句名句赞美)将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是(shì)天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家(jiā)人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有限公(gōng)嘉峪关诗句最出名的句子，嘉峪关诗句名句赞美司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通(tōng)、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印(yìn)发售(shòu)楼说明(míng)书(shū)，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的(de)销售(shòu)模(mó)式(shì)成为当时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入(rù)律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等(děng)采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行(xíng)的(de)责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才(cái)能(néng)进一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度(dù)不再(zài)适用(yòng)于当(dāng)时的(de)国情(qíng)。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房(fáng)建(jiàn)设的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地(dì)开始房改货币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在(zài)建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付(fù)定金(jīn)或房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到(dào)了全部购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发(fā)商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到(dào)了(le)重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年(nián)时间走完发(fā)达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住(zhù)房(fáng)存(cún)量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动(dòng)的(de)上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资(zī)占全(quán)社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固(gù)定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷(dài)款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融(róng)资(zī)存量占社融(róng)存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们(men)的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美(měi)元(yuán)。从住(zhù)房(fáng)市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和(hé)购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动(dòng)或(huò)经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能(néng)力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预(yù)售监(jiān)管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了(le)开发企业(yè)预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制(zhì)定(dìng)。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而(ér)事(shì)实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继(jì)续(xù)还(hái)款。那么，监(jiān)管账户(hù)资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，是行业(yè)“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定金(jīn)或预付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方(fāng)式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式(shì)发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方(fāng)验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购(gòu)房者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金，购房(fáng)者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任(rèn)何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金直接损害(hài)银(yín)行利益，银(yín)行有(yǒu)充(chōng)分动机监管(guǎn)开发(fā)商施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得(dé)由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法(fǎ)律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于(yú)购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利(lì)率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司(sī)针对期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复(fù)，开发商破(pò)产，由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发(fā)商(shāng)，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成定金保全(quán)措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机(jī)构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设(shè)置(zhì)购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的(de)购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机(jī)构或(huò)保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加(jiā)坡(pō)开(kāi)发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷(dài)款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专门(mén)的项目(mù)资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和(hé)房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型需(xū)求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者(zhě)的权益(yì)。资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结(jié)束后(hòu)支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提(tí)升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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