导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产(chǎn)持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存(cún)量极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持(chí)有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据(jù)，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流(liú)动人口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国(guó)总人口的近三(sān)成(chéng)都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户(hù)购(gòu)房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老(lǎo)破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代(dài)下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化(huà)必将体(tǐ)现在不(bù)同(tóng)能(néng)级城市(shì)之间，不同(tóng)区(qū)域板块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还(hái)是供(gōng)需(xū)平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由(yóu)于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前(qián)的房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过剩的直观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情况为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括(kuò)了(le)大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测(cè)算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一是(shì)每年(nián)商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存(cún)量(liàng)到(dào)底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里统计(jì)数据，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从而我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户(hù)均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居(jū)民换房(fáng)等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。<晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里/strong>

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高(gāo)工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据(jù)两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大(dà)等问(wèn)题(tí)，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来了很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都(dōu)会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地(dì)产的(de)需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的(de)人均可使(shǐ)用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要受(shòu)益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需(xū)求(qiú)依(yī)然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧的(de)城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质(zhì)量低(dī)、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局(jú)限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预(yù)期。