万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国(guó)信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到(dào)这些业主(zhǔ)的(de)维(wéi)权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭预期收益率计算公式 预期收益率是什么菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位(wèi)，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房(fáng)子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子(zi)根本(běn)没有网签，也没(méi)有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经(jīng)的(de)报(bào)道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确(què)实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转让这笔不(bù)良债权回(huí)本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业(yè)主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过(guò)户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求(qiú)法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题(tí)的(de)批(pī)复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持(chí)。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前(qián)已(yǐ)实际(jì)支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均(jūn)为(wèi)“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么(me)这笔不(bù)良(liáng)债权(quán)，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国(guó)信达(dá)已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯(wéi)一股东(dōng)，后者由(yóu)中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很(hěn)大规模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高的(de)国民知名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈(quān)留下(xià)一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了(le)北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双料(liào)地(dì)王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出(chū)其在北(běi)京豪(háo)宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的(de)融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的(de)法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式(shì)成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这(zhè)个(gè)地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商到(dào)沦(lún)为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京国安(ān)的估(gū)值一直(zhí)没变，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权(quán)出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北(běi)京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国(guó)安后(hòu)，不仅国(guó)安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次(cì)列被(bèi)执行人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在(zài)实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独(dú)善其(qí)身？

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