万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共(gòng)同债(zhài)务人(rén)被中(zhōng)国(guó)信达(dá)追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房(fá需要和须要意思的区别简单理解，必须与必需的区别通俗易懂ng)产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称中国(guó)信达北分），处(chù)置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债(zhài)务(wù)人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报(bào)道(dào)属实(shí)，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明(míng)这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明(míng)这些房子(zi)根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道(dào)证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没资(zī)金解(jiě)抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北(běi)京的(de)高(gāo)端人士(shì)，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据地(dì)产(chǎn)自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合(hé)作(zuò)伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际(jì)占有，但未办理过(guò)户手续(xù)的(de)，如果(guǒ)业主(zhǔ)没(méi)有过(guò)错，人民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提(tí)出执行异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法院关(guān)于(yú)商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可(kě)以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信达申(shēn)请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为(wèi)赫(hè需要和须要意思的区别简单理解，必须与必需的区别通俗易懂)华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公(gōng)司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集(jí)团(tuán)既没(méi)有很(hěn)大规模，也(yě)没有(yǒu)很高(gāo)的国民(mín)知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是(shì)一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的(de)湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对手是(shì)当时(shí)有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发(fā)商光环(huán)的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这需要和须要意思的区别简单理解，必须与必需的区别通俗易懂个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的(de)目光(guāng)，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的(de)时(shí)间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不(bù)履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过在实(shí)控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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