OPPO宣布(bù)关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科(kē)技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设(shè)施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人士表(biǎo)示，华(huá)安(ān)张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低开，此后二级市(shì)场价格开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日(rì)二(èr)级市(shì)场价格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日(rì)以来(lái)，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华安(ān)张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市(shì)的(de)8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光大园项目出(chū)租(zū)率有所下(xià)降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人(rén)士(shì)分析(xī)称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人(rén)士看来，尽(jǐn)管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场(chǎng)内资金(jīn)有所流出(chū)，但是，不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目(mù)前随着二级市场(chǎng)价格(gé)下跌，风险也(yě)得到(dào)一定释(shì)放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判(pàn)断价(jià)格(gé)是不是已经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不(bù)少(shǎo)产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值，很(hěn)适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募(mù)基金执行(xíng)董事高(gāo)如星(xīng)对此表示(shì)，若张江(jiāng)园(yuán)区(qū)最(zuì)终能顺利解决(jué)招商(shāng)，平(píng)稳过度对经(jīng)营现金流(liú)没有造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下(xià)调至得(dé)这么急、这(zhè)么(me)深，加上前期本身园区类资(zī)产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到(dào)租金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称(ch初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程ēng)，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租(zū)赁协(xié)议的通知(zhī)。同时(shí)，在(zài)公告中，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进一(yī)步表(biǎo)示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开(kāi)的(de)业绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人(rén)就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心得到了一定提振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了(le)解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对(duì)张(zhāng)江光大(dà)园项目的信心，预计(jì)签署意向书和合同(tóng)谈判中的储备(bèi)租户正(zhèng)常(cháng)转化后，项目出租率将(jiāng)得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路又迎来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了市(shì)场各(gè)方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料(liào)未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的(de)第一时间即(jí)奔赴(fù)现场进行了沟(gōu)通和(hé)核实工(gōng)作，并同步启动(dòng)了应(yīng)急预案(àn)，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况(kuàng)，相关(guān)负责人介(jiè)绍说，目前储备(bèi)租(zū)户还(hái初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程)是比较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信(xìn)息技术等产业(yè)客户(hù)，租(zū)赁意向面(miàn)积超过了(le)2万(wàn)方。从意向储备转化(huà)为实际租(zū)户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签(qiān)署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽(suī)然收了三个月(yuè)履约保证金给了我们(men)一些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们(men)肯(kěn)定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项目(mù)一季度末也有将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多(duō)储备租户，之前的空置率(lǜ)为(wèi)何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解(jiě)释，张江光大园一直以来(lái)都坚持(chí)以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的大租(zū)户退(tuì)租(zū)正好发生在(zài)市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前(qián)市场情况已(yǐ)有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张(zhāng)江(jiāng)这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大(dà)园项目在给(gěi)租(zū)户的(de)分隔(gé)空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园单层以一千平的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形态的(de)物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区(qū)域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了(le)一(yī)家，后续我们在资(zī)源共享和联合营销方面能更加充分发(fā)挥(huī)协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上(shàng)述(shù)负责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负(fù)责人(rén)表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前(qián)在管资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他(tā)在开发的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江(jiāng)园区(qū)产业空(kōng)间资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台和(hé)它未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的(de)第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况需要解决(jué)，但是(shì)这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的相比，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可(kě)能化解当前突发(fā)事件(jiàn)的初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程所有负(fù)面(miàn)影响，维持(chí)预期和(hé)市(shì)场的信心。”

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