导(dǎo)读(dú)

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国(guó)地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人(rén)均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)和(hé)置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而(ér)产生(shēng)了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市(shì)的(de)新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知(zhī)晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映(yìng)出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户(hù)均(jūn)住宅的(de)测算思路(lù)、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确(què)统计(jì)。我(wǒ)们(men)利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致(zhì)测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例(lì)，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国(guó)平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一(yī)套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到(dào)了户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人(rén)口(kǒu)和(hé)省际(jì)流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁与(yǔ)置业(yè)需求(qiú)。外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么ong>

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题(tí)，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带(dài)来了(le)很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很(hěn)难满(mǎn)足现代(dài)生活需求(qiú)，在(zài)未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需(xū)求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平(píng)方米(mǐ)，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按(àn)这个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国(guó)的人(rén)均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国(guó)未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市流(liú)入，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入(rù)。人口(kǒu)迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议(yì)明(míng)确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较其(qí)他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手(shǒu)房之(zhī)间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能超预期。