导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰(qià)逢(féng)近年地产持(chí)续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)发(fā)达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利(lì)交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业(yè)需(xū)求。全国(guó)总人口的(de)近三(sān)成都是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化日(rì)益明(míng)显，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求(qiú)正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房地(dì)产大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然(rán)激增，引(yǐn)发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数(shù)据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来(lái)房地(dì)产市场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻(wén)发(fā)布会(huì)上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住(zhù)不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产套(tào)数(shù)，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企(qǐ)竣(jùn)工(gōng)周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和(hé)购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化(huà)比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达到(dào)了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满(mǎn)足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素(sù)产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价(jià)或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需(xū)改善(shàn)

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会(huì)被拆迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的(de)集(jí)体户人(rén)口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更多。

　　有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语g alt="中国户均几套(tào)房？| 民生(shēng)·周君芝团(tuán)队(duì)" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161810831.png">

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)主要(yào)来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房(fáng)家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差、没(méi)有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需(xū)求(qiú)还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工(gōng)作(zuò)会议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平(píng)有着密(mì)切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级(jí)之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速(sù)可能超预期。

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