近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再(zài)产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了(le)利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择投资标的(de)时应(yīng)了(le)解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人(rén)对此(cǐ)表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材(cái)料和(hé)信(xìn)息披露(lù)文件，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额(é)二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规(guī)要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后(hòu)基金年度(dù)可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的(de)“债(zhài)性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不(bù)等同于(yú)债(zhài)券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格(g千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗é)走势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票(piào)和(hé)债券回(huí)归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可(kě)以获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期(qī)投资(zī)的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注(zhù)二(èr)级市场扰(rǎo)动千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗对(duì)整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红(hóng)包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前(qián)提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示(shì)，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特(tè)许经(jīng)营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包(bāo)括每年的(de)现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包含了(le)投资(zī)本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目(mù)的(de)土(tǔ)地(dì)或建筑(zhù)的(de)剩余使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生的(de)现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的(de)现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资(zī)价(jià)值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资(zī)产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等(děng)多(duō)重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额(é)与募(mù)集材(cái)料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基(jī)础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也(yě)称。

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