文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开(kāi)的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月(yuè)时(shí)间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风(fēng)险。从(cóng)行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的(de)？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监(jiān)管保障(zhàng)措施(shī)，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后才(cái)可(kě)以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入(rù)存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题(tí)，让房地产(chǎn)回(huí)归(guī)实体(tǐ)经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市(shì)、房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税(shuì)改革方案(àn)研究时(shí)，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需(xū)求(qiú)是(shì)相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖(mài)多(duō)数(shù)以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实(shí)力才(cái)能(néng)购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系(xì)列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的(de)建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)高效率(lǜ)地解决了(le)核心的住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动(dòng)了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部(bù)门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了(le)对(duì)于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自(zì)身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成，资(zī)金需放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，中国(guó)香港要(yào)求(qiú)律师(shī)行在银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银(yín)行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决(jué)住(zhù)房基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统(tǒng)一(yī)管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再适(shì)用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自(zì)此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋(wū)预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商(shāng)品房买卖(mài)合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一(yī)次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿(yì)平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地(dì)商(shāng)品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值的(de)比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行(xíng)的(de)按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对(duì)行(xíng)业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经(jīng)营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fá我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的ng)企(qǐ)通过(guò)与购房者签订的预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确(què)规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积(jī)或者项目工程总(zǒng)额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后(hòu)被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的(de)资金(jīn)，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于(yú)购房者(zhě)预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者支付的预(yù)付款比我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的例相对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工(gōng)程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款(ku我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的ǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是(shì)期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环(huán)节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第(dì)三方(fāng)公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程(chéng)中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按(àn)揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可(kě)分(fēn)为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公(gōng)司针对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均(jūn)有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了(le)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，当(dāng)开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较(jiào)低(dī)，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司(sī)的检验(yàn)验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付(fù)后方可(kě)按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发(fā)商必(bì)须(xū)完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还(hái)定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部(bù)规范期房交(jiāo)易的(de)法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方(fāng)面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要(yào)求开发(fā)商必须完成(chéng)定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购(gòu)权(quán)合(hé)同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进(jìn)度(dù)放款，月供在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对(duì)局(jú)部停(tíng)贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金(jīn)融(róng)工具支(zhī)持。另(lìng)一(yī)方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还(hái)在正常(cháng)运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看(kàn)，应(yīng)充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充(chōng)分的保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第(dì)三(sān)方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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