5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构(gòu)对于这(zhè)一(yī)板块已经(jīng)在悄然(rán)布(bù)局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募(mù)所持(chí)有的房地(dì)产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持(chí)股(gǔ)比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的(de)重仓(cāng)股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之(zhī)处(chù)首(shǒu)先在(zài)于(yú)几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万(wàn)科(kē)最为明(míng)显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业贵州海拔高度是多少销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市(shì)好(hǎo)于(yú)三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到(dào)二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的(de)行业(yè)，传统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没有什么(me)投资机会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一(yī)定(dìng)的政策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增(zēng)的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了(le)，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成(chéng)为(wèi)公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第(dì)一的(de)上实发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司(sī)拿地结(jié)算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字(zì)上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东(dōng)来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第三个季度(dù)他有的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排(pái)名第九(jiǔ)位(wèi)，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿(ná)地(dì)端(duān)看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机(jī)获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发展的(de)大好(hǎo)机会。中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优质的开发(fā)资(zī)源(yuán)和(hé)良好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能(néng)力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的(de)角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升(shēng)后(hòu)，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注(zhù)估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于行业(yè)集中度(dù)提升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地(dì)去持续观察国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可(kě)能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了(le)半(bàn)年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不(b贵州海拔高度是多少ù)确(què)定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们(men)要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的(de)钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 贵州海拔高度是多少