文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实(shí)力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按照(zhào)经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长(zhǎng)期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交(jiāo)房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前(qián)世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完(wán)首(shǒu)付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完全交房前进(jìn)行分期(qī)支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会(huì)触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实(shí)体经济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗>

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商(shāng)资金(jīn)周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺(pù)、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金(jīn)周转有(yǒu)着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售楼(lóu)说明(míng)书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的(de)房(fáng)产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的(de)住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断完(wán)善(shàn)、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等能力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市(shì)化(huà)配(pèi)套(tào)问(wèn)题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不(bù)再(zài)适用(yòng)于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需(xū)求量大(dà)，而(ér)社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中国(guó)香港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一(yī)步(bù)深化(huà)城镇住(zhù)房(fáng)制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市(shì)场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速(sù)出(chū)台(tái)相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成(chéng)契(qì)合(hé)中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企业(yè)将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别(bié)于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内地(dì)的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过(guò)去(qù)20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区(qū)面(miàn)积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行(xíng)业(yè)的(de)发展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额(é)从0.4万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的(de)带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比(bǐ)超(chāo)过(guò)三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值(zhí)占(zhàn)股(gǔ)债房市值的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前的(de)负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房等(děng)风险。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的(de)合(hé)同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开(kāi)发(fā)商主(zhǔ)张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有关(guān)的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大(dà)开发时代(dài)的高(gāo)周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提供(gōng)了资金流动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资(zī)金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国(guó)外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一(yī)般(bān)以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式(shì)，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格并提(tí)供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面(miàn)，除定金或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的(de)资金全部来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发(fā)商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由(yóu)于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费(fèi)和(hé)土地(dì)交(jiāo)易税，分别(bié)为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者一(yī)定(dìng)使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计(jì)了(le)两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能(néng)是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置(zhì)了(le)10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过房产公证公司的(de)检验(yàn)验(yàn)收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发(fā)商必须(xū)完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机(jī)构或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也(yě)受该措施(shī)保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的(de)选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统一(yī)详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出(chū)手临(lín)界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房(fáng)企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发(fā)商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势(shì)所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。

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