5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的(de)占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现(xiàn)了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得(dé)以延续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最(zuì)高的(de)是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均(jūn)有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季(jì)并非(fēi)行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖(gài)特(tè)纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国(guó)存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞(jìng)争力(lì)强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到(dào)股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公(gōng)司的(de)阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体的(de)个股(gǔ)来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的(de)主营业务(wù)为房地产开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其(qí)第一季度的(de)收入利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个(gè)季(jì)度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入(rù)十(shí)大流通股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产(chǎn)ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在(zài)毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目(mù)前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大(dà)好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其(qí)是(shì)央企占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势，其(qí)主除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗要(yào)又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资源债权(quán)债务(wù)关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更(gèng)多(duō)担忧和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是(shì)机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产(chǎn)业(yè)内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而(ér)在(zài)2023年一(yī)季度(dù)市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏(sū)过(guò)程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确(què)定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的(de)经济(jì)状况、收入情况，以及市场的(de)去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可(kě)能(néng)会出(chū)现，到六(liù)月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗(zhuàn)他基本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的(de)企业，会伴随(suí)整(zhěng)个(gè)行业的(de)弱复苏(sū)，业(yè)绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等(děng)待(dài)它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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