康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里

　　饱受争议(yì)的二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得(dé)到(dào)监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总(zǒng)局(jú)联(lián)合发布了(le)关于规(guī)范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见(jiàn)提及(jí)，近年来，部分房地(dì)产经(jīng)纪机构存(cún)在利用(yòng)房(fáng)源(yuán)客(kè)源优势收取过(guò)高费用(yòng)、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客(kè)户个(gè)人(rén)信息(xī)等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基(jī)于(yú)上述(shù)背景，两部(bù)门(mén)从加(jiā)强从业主体管理、明确经(jīng)纪服(fú)务内容、合(hé)理确(què)定经(jīng)纪服(fú)务收费、严(yán)格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首席分析师(shī)张大伟称，随着城市发(fā)展，一二(èr)线城市二手房(fáng)交易(yì)占比逐渐增(zēng)加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过(guò)80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东(dōng)省城规(guī)院(yuàn)住(zhù)房(fáng)政策(cè)研究中(zhōng)心首席(xí)研(yán)究员李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居民来说属于(yú)金额不低的大宗交(jiāo)易(yì)，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易周(zhōu)期较长，具(jù)有非常强的(de)专(zhuān)业性(xìng)，居民往往通过中(zhōng)介(jiè)来(lái)完成(chéng)。但很多中介利(lì)用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交(jiāo)易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括(kuò)经纪(jì)服务在内(nèi)的(de)相关市场交易行为及其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地产市(shì)场管(guǎn)理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历来对房地(dì)产经纪服务(wù)行业关(guān)注(zhù)最(zuì)多的(de)一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未(wèi)来相关部门主要监(jiān)管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及(jí)中介交易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手房屋交易(yì)过(guò)程中，部分价值不(bù)菲的(de)房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的(de)服务费率计(jì)算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要(yào)合理降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价(jià)。引导由交易(yì)双(shuāng)方共(gòng)同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大(dà)伟介绍(shào)，目前房地产经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费(fèi)标准的(de)最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目(mù)前北京(jīng)市(shì)执行的2014年更新后(hòu)的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据(jù)这(zhè)样的规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易(yì)各(gè)方协(xié)商同意，可(kě)在规定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二手房中介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服(fú)务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多少由各中(zhōng)介机构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构(gòu)在实(shí)际(jì)收(shōu)取费(fèi)用过(guò)程(chéng)中，相关监管(guǎn)部门当前并(bìng)未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中(zhōng)对收费标准进(jìn)行明码(mǎ)标价(jià)即(jí)可。而房(fáng)地产经(jīng)纪服务机(jī)构在具(jù)体(tǐ)收取过(guò)程中(zhōng)，会结(jié)合(hé)房屋价值及工(gōng)资标(biāo)准，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当(dāng)在经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪(jì)机构提供(gōng)的(de)基本服(fú)务和延(yán)伸服务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经(jīng)纪机(jī)构收费前应当(dāng)向交(jiāo)易当(dāng)事人出具收费清(qīng)单，列明收(shōu)费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明显高于(yú)市(shì)场平均水平的房地产经纪(jì)机构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等综合措(cuò)施进(jìn)行重(zhòng)点监管。市(shì)场监管部门会(huì)同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查处(chù)不(bù)按规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要依法依规(guī)纳入国家企业信(xìn)用信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是(shì)否意味着，未(wèi)来(lái)豪宅的(de)中介(jiè)费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场(c康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里hǎng)豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加上经纪服务(wù)费(fèi)用对(duì)市场(chǎng)的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提(tí)出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未来如(rú)何具体认定其中(zhōng)的细则，还(hái)需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域的(de)调整改善、规范(fàn)化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房(fáng)源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能对(duì)交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提(tí)出(chū)更(gèng)高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖(mài)过(guò)程中，原本应(yīng)该由上下家(jiā)各(gè)支付一(yī)半(bàn)的中介费，但(dàn)在一些热点城市的(de)二手房交易过程中，往往会有这样的(de)情形，因(yīn)部(bù)分(fēn)购房者处于弱势地位，从(cóng)而会(huì)出现中介费及税费(fèi)均由购房者(zhě)来承担。即使(shǐ)一(yī)些房东愿(yuàn)意承(chéng)担(dān)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房(fáng)者单边收(shōu)费(fèi)的(de)行为(wèi)。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费(fèi)的基(jī)础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实际上相当(dāng)于变相(xiāng)推高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不(bù)仅有利于提高(gāo)交易中操作的透明(míng)度，也有利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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