文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进(jìn)行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次(cì)房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平(píng)稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人(rén)层面(miàn)看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国(guó)家一(yī)般(bān)有严(yán)格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获得政府批(pī)准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一(yī)样(yàng)在(zài)支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有(文章真实身高，文章个人资料简介yǒu)助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当(dāng)然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的(de)本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模文章真实身高，文章个人资料简介式等综(zōng)合施(shī)策(cè)。

　　作者(zhě)十年(nián)前(qián)在国(guó)务(wù)院(yuàn)发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期系统的(de)专项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售文章真实身高，文章个人资料简介+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题(tí)。针对(duì)这一系(xì)列(liè)问题，不少地产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明(míng)书(shū)，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价(jià)格、订(dìng)购方法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱(qián)，买(mǎi)家就(jiù)拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决(jué)了制造商的资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的(de)问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机制，促(cù)进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已(yǐ)经(jīng)全(quán)部支付，还(hái)要证明(míng)自身有资(zī)金等(děng)能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要(yào)求(qiú)律师行在(zài)银行(xíng)开设的(de)信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出(chū)现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住(zhù)房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住(zhù)房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利(lì)分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此福利(lì)分房制度不(bù)再适(shì)用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城(chéng)镇住房制度(dù)改(gǎi)革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的(de)两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合(hé)中国(guó)内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办(bàn)理预(yù)售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当(dāng)前(qián)已成为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完(wán)成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房地(dì)产企(qǐ)业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高(gāo)达(dá)50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存(cún)在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间(jiān)的(de)购(gòu)房(fáng)合同、购(gòu)房者(zhě)和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合(hé)同是(shì)两个(gè)独立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经(jīng)营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通(tōng)过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程(chéng)总额(é)报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而(ér)事(shì)实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监(jiān)管账户资金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过(guò)这(zhè)些方式(shì)套(tào)取的资(zī)金(jīn)，在房(fáng)企各(gè)地(dì)项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预(yù)付(fù)资金，一般设(shè)有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝(jué)大部(bù)分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式(shì)，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三(sān)方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的(de)资(zī)金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定(dìng)利率，开(kāi)发(fā)商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可(kě)预(yù)售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付(fù)购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分(fēn)为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室(shì)内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)极为严格(gé)，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修(xiū)订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须(xū)完(wán)成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售。什(shén)么(me)是定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可(kě)向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步(bù)签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依(yī)照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在(zài)此过(guò)程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入(rù)银行(xíng)专门的项目资(zī)金账户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋(wū)建设(shè)有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到(dào)了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分(fēn)估(gū)计形(xíng)势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签(qiān)订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或(huò)由(yóu)政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内(nèi)，开(kāi)发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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