饱受(shòu)争议的(de)二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监管总局(jú)联合发(fā)布(bù)了(le)关于规范房地产经纪服务的意见。意(yì)见提及(jí)，近年来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪机(jī)构存在利用房(fáng)源(yuán)客(kè)源优势收(shōu)取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加(jiā)重交易当事人(rén)负担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费、严格实行明码标价(jià)等十方面(miàn)，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分析师张大伟称，随(suí)着(zhe)城市发(fā)展，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市(shì)二手房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依(yī)赖中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐(zhú)渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政(zhèng)策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对居民来说(shuō)属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居(jū)民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称(chēng)等问题，将(jiāng)非(fēi)必(bì)要的收费夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造(zào)成额外的负(fù)担(dān)，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市场(chǎng)交易(yì)过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工作的(de)意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)关(guān)注最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要监管的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地产经纪(jì)服务收费及中介交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价(jià)值(zhí)不菲的房(fáng)屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务(wù)收费上(shàng)，两(liǎng)部门在(zài)此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)要合理降低(dī)住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定价。引导由交易(yì)双(shuāng)方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目(mù)前房地(dì)产经纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年(nián)国(guó)家(jiā)计委(wěi)建设部(bù)下发的(de)《关(guān)于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数(shù)特别(bié)复杂的(de)住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定(dìng)的收费标准基(jī)础上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅(fú)度最高不得(dé)超过10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京二(èr)手房(fáng)中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房地马云移民到哪国籍产(chǎn)中介服务(wù)等57个政府(fǔ)定价(jià)，房地产(chǎn)经纪服务收费多少(shǎo)由(yóu)各中介(jiè)机(jī)构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机(jī)构仅需在服务过程中对收费(fèi)标(biāo)准进(jìn)行(xíng)明(míng)码(mǎ)标(biāo)价(jià)即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋(wū)价值及工资标(biāo)准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对(duì)于明(míng)码标价问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经(jīng)营(yíng)门店、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务项目、服务内(nèi)容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供(gōng)的(de)基本(běn)服务(wù)和(hé)延伸服(fú)务，应当分别明确服(fú)务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当(dāng)向交(jiāo)易(yì)当事(shì)人出具收费清单，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费(fèi)金额(é)，由(yóu)当事人(rén)签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设(shè)部门(mén)将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等部门采(cǎi)取约(yuē)谈(tán)等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管(guǎn)部门会同(tóng)有关(guān)部门(mén)依法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价(jià)格(gé)和反(fǎn)垄(lǒng)断法律法规的行为。对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规(guī)信息，市场监管(guǎn)部门(mén马云移民到哪国籍)要依法依规(guī)纳入国家企(qǐ)业信用(yòng)信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要(yào)还是规范(fàn)行业，打击收费过高(gāo)的经(jīng)纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普宅本来收(shōu)费就(jiù)不(bù)同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即(jí)只是纲领性文(wén)件而非(fēi)规定(dìng)，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手房很多(duō)房源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如(rú)产权(quán)抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业的(de)专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖(mài)过程中(zhōng)，原本应(yīng)该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半的中介费(fèi)，但(dàn)在一些热点城市的二手房交(jiāo)易(yì)过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者(zhě)来(lái)承(chéng)担(dān)。即使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部(bù)分费用(yòng)也可能通(tōng)过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介(jiè)公司(sī)将其(qí)视为向购房(fáng)者单边(biān)收费的行为。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的(de)基础(chǔ)上(shàng)，再(zài)次向房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相推(tuī)高了房价(jià)。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操(cāo)作(zuò)的(de)透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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