5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基(jī)金为代(dài)表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和(hé)华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方(fāng)国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地(dì)产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出(chū)色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的(de)占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基(jī)金一(yī)季报(bào)汇(huì)总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的(de)。但在这几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具(jù)名的(de)上海公募基(jī)金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存(cún)量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的(de)贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生(jī)会在于(yú)城(chéng)市(shì)、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别是(shì)上(shàng)实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一(yī)的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期(qī)归(guī)来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展的(de)主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务(wù)、工(gōng)程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的(de)首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央(yāng)汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公(gōng)司后疫(yì)情时(shí)代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续(xù)第三个季(jì)度他有的(de)两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局(jú)，其(qí)当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区(qū)域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司(sī)股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆(gān)空间有(yǒu)限，从融(róng)资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生销售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中特(tè)估(gū)的浪潮下(xià)，央国(guó)企地(dì)产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机(jī)会(huì)依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开发资(zī)源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地(dì)产(chǎn)公司(sī)也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地(dì)资(zī)源(yuán)债(zhài)权(quán)债务(wù)关系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明(míng)显改(gǎi)善的(de)房(fáng)企，主要(yào)是(shì)因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民(mín)营房(fáng)企(qǐ)不怎(zěn)么(me)投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四(sì)月环比三(sān)月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝大(dà)多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要(yào)慢(màn)很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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