5月(yuè)以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的(de)首次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的(de)持股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势(shì)头似乎在(zài)今年(nián)一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于(yú)房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季(jì)报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在(zài)基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三四(sì)线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业(yè)在盖(gài)特(tè)纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特(tè)殊的(de)行(xíng)情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也(yě)出(chū)现了一些机会(huì)，背(bèi)后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募(mù)基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高增的时(shí)代已(yǐ)经过去(qù)，未(wèi)来行业的(de)需求或(huò)将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的(de)方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业(yè)务(wù)为房地产开(kāi)发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其(qí)实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房(fáng)企，其(qí)第一季(jì)度的(de)收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是(shì)该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方锻炼身体的练是哪个练字，锻练与锻炼有什么区别锻面则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季(jì)度(dù)他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu锻炼身体的练是哪个练字，锻练与锻炼有什么区别锻)一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定(dìng)突(tū)出(chū)；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于(yú)信用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下(xià)，而(ér)其他房企的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本(běn)不(bù)断(duàn)下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发(fā)展的大(dà)好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依然存(cún)在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司(sī)，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良(liáng)好的(de)不动产(chǎn)资产(chǎn)运营(yíng)能(néng)力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于(yú)民企来说估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特(tè)估的(de)角度从中长(zhǎng)期(qī)的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和(hé)现金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出(chū)现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路(lù)的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明(míng)。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地(dì)去持(chí)续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利(lì)均(jūn)实(shí)现(xiàn)了业绩(jì)的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一(yī)些(xiē)不确定(dìng)性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的(de)一(yī)个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要(yào)慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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