饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联合发布了(le)关于规范房地产经纪服务的(de)意见。意(yì)见(jiàn)提及(jí)，近年来，部(bù)分房地(dì)产(chǎn)经纪机构存在利用房源客(kè)源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信(xìn)息(xī)等(děng)问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两部(bù)门从加强从业主体管理、明确经纪服务(wù)内(nèi)容(róng)、合(hé)理确定经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费、严格实(shí)行(xíng)明码标(biāo)价等十方(fāng)面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地(dì)产(chǎn)调控(kòng)重心(xīn)逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房(fáng)政策研究(jiū)中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二(èr)手房交易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来(lái)完(wán)成。但很多中介利(lì)用信息不对称等问(wèn)题，将非(fēi)必要的收(shōu)费夹带(dài)其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民(mín)造(zào)成额外的负(fù)担，而且(qiě)这些服(fú)务(wù)事(shì)项(xiàng)并未(wèi)明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内(nèi)的(de)相关(guān)市(shì)场(chǎng)交易(yì)行为及(jí)其主体(tǐ)进行规(guī)范和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地产市(shì)场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪(jì)服务(wù)行业关注(zhù)最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的(de)问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门(mén)主(zhǔ)要(yào)监(jiān)管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费及中介(jiè)交易进(jìn)行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二(èr)手房(fáng)屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金(jīn)额(é)不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务(wù)机(jī)构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的(de)原则(zé)实行分档(dàng)定价(jià)。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服(fú)务收费标准的最早(zǎo)依据(jù)是(shì)1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条(tiáo)规定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北京市执行的2014年(nián)更新后的收(shōu)费(fèi)标准，即根据(jù)这样(yàng)的规定：“少数特(tè)别(bié)复杂的(de)住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可在规(guī)定的收费(fèi)标(biāo)准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京(jīng)二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(b个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做iǎo)示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房(fáng)地产(chǎn)中(zhōng)介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)多少由各(gè)中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明(míng)确具(jù)体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务(wù)过程中对收费标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价(jià)即可(kě)。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出合(hé)适的(de)中介(jiè)费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当(dāng)在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容(róng)和收费(fèi)标准，不(bù)得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的(de)基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)收费前应当向交易当事人出具(jù)收费(fèi)清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费(fèi)金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明(míng)显(xiǎn)高于市场平(píng)均水(shuǐ)平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监(jiān)管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈(tán)等综合措(cuò)施(shī)进行(xíng)重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)。市场监管部门会同有(yǒu)关(guān)部门依法(fǎ)查处不(bù)按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法(fǎ)规的(de)行(xíng)为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规纳(nà)入国家企业(yè)信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来(lái)如何具体认(rèn)定其中的细(xì)则，还(hái)需要看各城(chéng)市(shì)落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市(shì)场看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二(èr)手房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同税费(fèi)等都可能对(duì)交(jiāo)易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本(běn)应该由上下家(jiā)各(gè)支(zhī)付一半的中介费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城(chéng)市的二手房(fáng)交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会(huì)有这样的(de)情形，因部分(fēn)购(gòu)房者处于弱势地位，从而(ér)会(huì)出现中介费及税费(fèi)均由(yóu)购房者来(lái)承担。即使一些房东愿意(yì)承担中(zhōng)介费，这(zhè)部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介(jiè)公司可能会利用(yòng)其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的(de)基础(chǔ)上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实际(jì)上相当于变相推高了(le)房价。两部(bù)门提出(chū)严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易中操(cāo)作的(de)透明度，也有利于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟(lín)称。

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