万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆(yú)论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被中国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱(qián)人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的(de)维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额(é)带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目(mù)已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就(jiù)是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实(shí)，说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明这75套(tào)房子(zi)是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子(zi)根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没(méi)资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书(shū)院的(de)业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业(yè)主确(què)实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有，那么(me)，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最(zuì)大的，没(méi)准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据(jù)相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业(yè)主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要(yào)求(qiú)退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权(quán)利(lì)保护(hù)问题的(de)批复》，以(yǐ)司(sī)法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押(yā)权以及其(qí)他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩(shèng)余价(jià)款的(de)，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子(zi)均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖(mài)出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达(dá)申请不良(liáng)债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较(jiào)其他(tā)房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一(yī)套(tào)300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴(tiē)上了(le)，“卖(mài)北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗(bù)，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化(huà)转型，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安(ān)的(de)经营(yíng)状况(kuàng)没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营(yíng)状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的(de)情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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