饱受(shòu)争议的(de)二(èr)手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布了关(guān)于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用房源(yuán)客源优势(shì)收取(qǔ)过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加(jiā)重交(jiāo)易当事人负担、侵害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部(bù)门从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理(lǐ)确(què)定经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费、严格实行明码标价等(děng)十(shí)方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城(chéng)市二(èr)手房交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交依赖(lài)中(zhōng)介居间(jiān)成交，房地(dì)产调(diào)控重心逐渐从开(kāi)发(fā)商(shāng)过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政(zhèng)策研究(jiū)中心首席(xí)研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居民来说(shuō)属于(yú)金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易(yì)成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介(jiè)来完(wán)成。但很多中介(jiè)利用信息不对称(chēng)等问题(tí)，将非(fēi)必要的收费夹(jiā)带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额(é)外的负担，而(ér)且这些服(fú)务事(shì)项并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在(zài)内(nèi)的相关市场交易行为(wèi)及其主体(tǐ)进(jìn)行规范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产市场管理和调控的主题。睡午觉和不睡午觉有什么区别，为什么不爱午睡的孩子智商高“当下(xià)，推进(jìn)这项工(gōng)作的(de)意义更大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历来对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)服务行业关(guān)注最多的一个(gè)话题，便是(shì)房地产经纪(jì)服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相(xiāng)关(guān)部门主要监管的重点(diǎn)，将是(shì)对(duì)房地产经纪(jì)服务(wù)收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋(wū)交易过程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔金额不(bù)低的中介(jiè)费。以北(běi)京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构要合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价。引导由交易双方共同(tóng)承(chéng)担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务收费标准的最早依据是1995年(nián)国家计委(wěi)建设部下发的《关于房(fáng)地产中介(jiè)服(fú)务收费的(de)通(tōng)知》（971号文(wén)），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前北(běi)京市(shì)执(zhí)行的2014年(nián)更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的(de)规定(dìng)：“少数特别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北(běi)京二手(shǒu)房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管部门(mén)当前并未明(míng)确具(jù)体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需(xū)在服(fú)务过程中对收费标准进(jìn)行明(míng)码标价(jià)即可。而(ér)房地产经(jīng)纪服(fú)务机构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合(hé)计算出合(hé)适(shì)的(de)中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构应(yīng)当(dāng)在经营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠(qú)道，公示服务项(xiàng)目、服(fú)务内容和收费(fèi)标(biāo)准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构(gòu)提供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和收费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪(jì)机构收(shōu)费前应当向交易(yì)当事人出具收费清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明(míng)显(xiǎn)高于市场平均(jūn)水平的房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会同(tóng)市场监管(guǎn)等部门采取(qǔ)约谈等(děng)综(zōng)合措(cuò)施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依(yī)法查(chá)处不按(àn)规定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪(jì)服务收费(fèi)等(děng)违反价(jià)格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违(wéi)法违规信息(xī)，市场(chǎng)监管部门要依法依规(guī)纳入国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，是(shì)否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还(hái)是(shì)规(guī)范(fàn)睡午觉和不睡午觉有什么区别，为什么不爱午睡的孩子智商高行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规定，未来(lái)如何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各城市落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产(chǎn)权(quán)抵(dǐ)押、不同(tóng)税费(fèi)等都(dōu)可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原(yuán)本应该由上(shàng)下(xià)家各(gè)支付一(yī)半的中介费，但在一些(xiē)热点城市(shì)的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱(ruò)势地位(wèi)，从而会出现中介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意(yì)承担(dān)中(zhōng)介费，这部分(fēn)费(fèi)用也可能通(tōng)过(guò)转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介(jiè)公司(sī)将其(qí)视为向购房者单边收费(fèi)的(de)行为(wèi)。部分中介公司可(kě)能会利用其(qí)支(zhī)配地位，在原先经(jīng)纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房东(dōng)收(shōu)取(qǔ)费用(yòng)，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再(zài)次转嫁(jià)给购房者(zhě)，这实际(jì)上相当于变相(xiāng)推高了(le)房价。两部(bù)门提出(chū)严禁操纵经纪(jì)服务(wù)收费，不仅有利于提高交易中操作的透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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