万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的(de)有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的(de)维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公(gōng)司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司(sī)北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户(hù)，而(ér)且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的(de)状态(tài)呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子根(gēn)本没有网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实(shí)了上(shàng)述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)基本(běn)都(dōu)是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业(yè)大(dà)佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的(de)业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业(yè)主确实已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没(méi)准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解释(shì)的(de)方式明(míng)确(què)了(le)购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设(shè)工(gōng)程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他(tā)债权(quán)的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支持。只支(zhī)付(fù)了部(bù)分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在(zài)一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达(dá)申(shēn)请不(bù)良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗的(de)股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了(le)唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大(dà)规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等(děng)大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿(zī)态(tài)杀入(rù)市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对手是当(dāng)时有名(míng)的融(róng)创观(guān)澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年(nián)之久，但(dàn)其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中(zhōng)的(de)‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人(rén)，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但(dàn)转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的(de)目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的(de)估值一直没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的(de)时(shí)间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力(lì)，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和(hé)中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义(yì)务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过在实(shí)控人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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