万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨(jù)资购入(rù)房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主的(de)维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿(zī)势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不(bù)良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置(zhì)主体是中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权(quán)本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是(shì)一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子(zi)实际(jì)上都是卖出(chū)去了的(de)，是有(yǒu)人(rén)住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明(míng)这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还(hái)没资金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户(hù)手续的(de)，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行(xíng)异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还(hái)购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确(què)了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求(qiú)权优(yōu)先于(yú)建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债(zhài)权(q这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊uán)的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付剩(shèng)余价款的(de)，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年的(de)“双(shuāng)料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年(nián)银(yín)杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对(duì)手是当时有(yǒu)名(míng)的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它(tā)被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的(de)房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落到(dào)这(zhè)个地这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦(lún)为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手(shǒu)中拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北(běi)京国安的估(gū)值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入(rù)泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却(què)持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的(de)情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又如何能独善(shàn)其身？

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