5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。而以公(gōng)募(mù)基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元(yuán)，占其(qí)所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公(gōng)司市(shì)值在股票(piào)资(zī)产中的占比却(què)断崖(yá)式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的(de)是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看均(jūn)有退(tuì)步，尤其(qí)是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市(shì)场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业(yè)，传(chuán)统认(rèn)知上没有什(shén)么(me)投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还(hái)需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出(chū)清的(de)过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过去(做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思qù)了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优(yōu)质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公(gōng)司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身(shēn)前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一(yī)季度(dù)的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸引了(le)知名机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当(dāng)季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家(jiā)上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报交出的(de)也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入(rù)十大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿(ná)地端(duān)看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融(róng)资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的(de)结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较(jiào)低的融(róng)资(zī)成(chéng)本，优质的开发资源和良好的(de)不动产(chǎn)资(zī)产运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会(huì)有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度(dù)从(cóng)中长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的(de)概(gài)率比较(jiào)低，行业(yè)内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部(bù)副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续观察国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示(shì)，业绩(jì)出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投(tóu)资(zī)拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投(tóu)资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四(sì)月(yuè)环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大(dà)多(duō)数城市(shì)都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第(dì)三季(jì)度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个(gè)时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐(nài)心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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