5月以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南方(fāng)和华(huá)夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地(dì)产公司(sī)市(shì)值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以延续(xù)。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈(yù)发(fā)有集(jí)中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名(míng)最高的(de)是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在于(yú)几只房(fáng)地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房(fáng)地(dì)产已经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城(chéng)市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端(duān)还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是指甲刀品牌排行榜前十名，指甲刀哪个品牌质量好人均(jūn)住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而(ér)行业高增的时(shí)代已经过(guò)去，未来行业的(de)需(xū)求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本(běn)面(miàn)来看，上实发(fā)展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对其(qí)布(bù)局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的(de)首季十大(dà)流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排(pái)名第二(èr)的(de)浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是(shì)该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当(dāng)季(jì)还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则是(shì)主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南(nán)方中(zhōng)证全(quán)指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多(duō)（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前(qián)房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本(běn)，优(yōu)质的开(kāi)发资源(yuán)和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能(néng)力的多(duō)重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地(dì)资源(yuán)债权债务(wù)关系等(děng)问(wèn)题(tí)，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民(mín)企来(lái)说(shuō)估(gū)值的修复更明(míng)显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的(de)概率比(bǐ)较低(dī)，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在(zài)三(sān)个(gè)方面(miàn)是(shì)否可以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年(nián)一(yī)季(jì)度(dù)市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临(lín)着(zhe)一些不确(què)定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城市四月(yuè)环(huán)比三(sān)月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而(ér)现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出指甲刀品牌排行榜前十名，指甲刀哪个品牌质量好现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐指甲刀品牌排行榜前十名，指甲刀哪个品牌质量好心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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