“现(xiàn)在的房地(dì)产很难再(zài)出现像过(guò)去十(shí)年的(de)系统性行情。”思睿集团合伙(huǒ)人、首(shǒu)席经济(jì)学家洪灏向(xiàng)《红(hóng)周刊》表(biǎo)示(shì)，房地产行业(yè)分(fēn)化的愈加明显，让机构和投资者的(de)关注度从板块向单个标(biāo)的转移。上海利檀投资董事长陈昊扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，从行业来看，无论(lùn)是业绩，还(hái)是(shì)估(gū)值，房地产都(dōu)已(yǐ)经双杀到了最底(dǐ)部，而且是(shì)反复地杀到了底(dǐ)部(bù)，再往下的(de)空间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如(rú)何寻找房地产(chǎn)个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地产赛道中进行选(xuǎn)择，需(xū)要(yào)非常小心，避(bì)免选了半天，标的公司出现爆(bào)雷的(de)情(qíng)况。除(chú)此之外，洪灏指出，需(xū)要满足以(yǐ)下三(sān)个基准：有大的国资背景的(de)、杠杆率(lǜ)较低的、此(cǐ)前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果(guǒ)关注一下今年房地产的开发资金(jīn)来(lái)源，可(kě)以发现，其实银行的信贷倾向(xiàng)是(shì)不太愿意(yì)给房企(qǐ)贷款的，房企(qǐ)的主要资金来(lái)源来自(zì)新盘(pán)的销售。但今年新房的销(xiāo)售情况相较一般。再关注一(yī)下，哪些房(fáng)企能从银行拿(ná)到钱，其实主要还是那些有国企(qǐ)背景的房企，民营房企相对比较困难(nán)，所以整个行业(yè)出现了一个很明显的分(fēn)化，无论是在(zài)销售，还是融资等各个方面都非常明显(xiǎn)。现在有国资背景(jǐng)的房企在资本市场表现相对较好(hǎo)，但没有国资(zī)背景的民营房企股价大多(duō)表现很一般(bān)。

　　陈昊扬(yáng)则向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示，在房地产行业内，我们(men)的(de)逻辑是，“寻(xún)找最后的赢家(jiā)”。而具(jù)体到(dào)如何挖掘，我们会特别重(zhòng)视企业的成本优势，更具体(tǐ)一点(diǎn)，就是(shì)它的(de)净(jìng)借贷水平(píng)（净负债(zhài)率）是不(bù)是行(xíng)业内的最低(dī)水(shuǐ)平；利润(rùn)率(lǜ)是不是(shì)行(xíng)业(yè)内最高的；融(róng)资成本是否(fǒu)是行业内最低的；建安成本是(shì)否(fǒu)也是业(y也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句è)内最低(dī)的；这些都是我们看重的一家房企的综合(hé)成本。

　　需(xū)要注(zhù)意的是，能够同时满足(zú)上述条件(jiàn)的房(fáng)企并不多。即(jí)便是在国央企中，仍有部分房企(qǐ)出现(xiàn)了(le)“三(sān)道红线(xiàn)”的“踩(cǎi)线”情(qíng)况，且有逐渐(jiàn)恶(è)化(huà)的趋(qū)势(shì)。以(yǐ)A股为例，《红周刊(kān)》根据Wind数据(jù)整理发现，截至2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城投、中交(jiāo)地(dì)产、中国武夷等国(guó)央企“三道红线(xiàn)”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城建发展、京投发(fā)展、光(guāng)明地产、云南城投(tóu)、首(shǒu)开股份(fèn)、珠江股份、城投控股等(děng)国央企房企也(yě)踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需(xū)警惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出，即便是有着较(jiào)稳健特(tè)色的(de)国(guó)央企房企，其财(cái)务指标称(chēng)得(dé)上完(wán)全健康(kāng)的仍是少数。而更加(jiā)值得注意的是(shì)，在2022年，不(bù)少(shǎo)国企，甚(shèn)至地方国企开始大举扩张。而这无疑又进一步考验着国央(yāng)企的(de)资金链情况(kuàng)。

　　对房(fáng)企(qǐ)而(ér)言，扩张速度的张弛有(yǒu)度尤为(wèi)重要，节奏把握准确，有助于房企储备(bèi)优质“弹药”；但过(guò)于乐观的(de)预判(pàn)未来市场，以及过于激进的扩张(zhāng)拿地节奏也有(yǒu)可能让房企重蹈此(cǐ)前的高杠杆覆(fù)辙(zhé)。

　　陈昊(hào)扬以其配置的一家房(fáng)企进行举(jǔ)例，它从2018年开(kāi)始(shǐ)到2021年，连续4年(nián)的净借(jiè)贷(dài)比(bǐ)例都维(wéi)持(chí)在33％左右，完全没(méi)有增(zēng)加杠杆(gān)比例。而到2022年，这(zhè)家房企(qǐ)明显感觉到机会来了，其开(kāi)始在一线城市进行大举拿地，净负债率也由此前的33％左右(yòu)水(shuǐ)准提高到(dào)45％左右，涨了接近三分之一。与此同时，该房(fáng)企新购(gòu)入地块也实现了快速(sù)的开盘利用(yòng)率，预计今年会(huì)有更多(duō)的楼盘(pán)入市。像这(zhè)类企业就符合“最后的(de)赢(yíng)家(jiā)”的特点(diǎn)。一方面，在于它本身储备了很多(duō)弹药，去年拿地超1000亿元，且其(qí)中一半在一线城市，另外一半也(yě)主要(yào)集(jí)中(zhōng)在强(qiáng)二线和二线城市；另一(yī)方面(miàn)，它的扩(kuò)张是有节制(zhì)地扩张。

　　陈昊(hào)扬同样提醒(xǐng)道，与之相反，有些房(fáng)企的扩张速度让人(rén)感觉又回到(dào)了2016年、2017年(nián)，或者说看到(dào)了2016年～2020年(nián)期(qī)间扩张(zhāng)的民(mín)营企业的(de)影子。虽然说，见到(dào)机会时(shí)要出手，但(dàn)出手的章法仍要小(xiǎo)心(xīn)，如果(guǒ)负债率扩张得太快，但(dàn)未来的两年市场(chǎng)没有(yǒu)想象得(dé)那(nà)么好(hǎo)，可能(néng)会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何(hé)来衡(héng)量一家房(fáng)企的扩(kuò)张速度是否激进(jìn)？陈(chén)昊扬(yáng)向《红周(zhōu)刊》表示，主(zhǔ)要还是看房企的净负(fù)债率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)，在我看来，这(zhè)个比例如果超过(guò)60％，就是(shì)扩张得(dé)过于(yú)快(kuài)速了。

　　不难看出，这一标准要比“三道红(hóng)线”对房(fáng)企的净负债率要(yào)求不得高(gāo)于100％要更加严格。陈昊扬(yáng)解释，当前房地产行业的复苏(sū)速(sù)度(dù)并没有(yǒu)那么快，所以要规避公(gōng)司净负债率提高到一(yī)个比较(jiào)危(wēi)险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿(ná)地(dì)较(jiào)积极(jí)的房企梳(shū)理发(fā)现，中交(jiāo)地产、中(zhōng)国金茂、华发股份、越秀地(dì)产(chǎn)、绿城中国(guó)、保利发展(zhǎn)等房企2022年(nián)净(jìng)负债率都在60％之(zhī)上。其(qí)中，中交地产净负债(zhài)率(lǜ)持续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之(zhī)形成(chéng)鲜(xiān)明(míng)对(duì)比(bǐ)的是，华润置地(dì)、中国海外发展、万科(kē)A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在(zài)践行较积(jī)极的拿地策略的同时，也较好地控制了(le)公司的扩张速度(dù)与净负债率(lǜ)水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等(děng)个别民营房(fáng)企(qǐ)

　　或具备“最后赢(yíng)家”的黑(hēi)马特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际上(shàng)，他们是以同一筛选标准来看国央企与民营房企(qǐ)，但在(zài)各维(wéi)度的实际表现(xiàn)上(shàng)，国央(yāng)企确实会更胜一筹。如国央企的(de)融资(zī)成本(běn)更低，融资渠道也更(gèng)顺(shùn)畅，能够做到想融就融，这样(yàng)，国央企自然(rán)而然(rán)就具有天然优势(shì)。

　　虽然对(duì)比民(mín)营房企(qǐ)，机(jī)构更加看好国央企，但(dàn)这也并不意味(wèi)着，民营企业(yè)中就(jiù)没(méi)有(yǒu)“黑马(mǎ)”的存(cún)在。

　　据《红周(zhōu)刊(kān)》梳(shū)理(lǐ)发现，仍有少数民营房企同样受到(dào)机构的青睐。比如，根据(jù)2023年一季报(bào)，滨江集团的十大流通股(gǔ)东中(zhōng)新进了(le)“中国工商银行(xíng)股(gǔ)份(fèn)有限公司－景顺长(zhǎng)城中(zhōng)国回报灵活配置混合型证券投资(zī)基金”“全国社保基金一一六组合”等(děng)。

　　除(chú)此之外，自(zì)2021年(nián)开(kāi)始，百亿私募珠海阿巴马资产(chǎn)管理有限公司就长期持有滨江(jiāng)集团。根据一(yī)季(jì)报，该资产公司的几只产品合(hé)计(jì)持有滨(bīn)江集团9543万股(gǔ)，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受(shòu)青睐，和(hé)其自身(shēn)的基本面表现存(cún)在一定关系(xì)。2020年以来的近三年时(shí)间(jiān)，房地产市场整(zhěng)体在走“下(xià)坡路”，但作为杭州本土房企的滨江集(jí)团仍是表现出较强的(de)韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售规模(mó)、新增土储(chǔ)、股价表现(xiàn)等多维度都表现了较强(qiáng)的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次实(shí)现(xiàn)同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年一季度，滨江集团更是(shì)实现了扣非归母(mǔ)净利润(rùn)5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在(zài)房地(dì)产(chǎn)“青铜时代”仍能保持自身业绩的持续(xù)增(zēng)长，和滨也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句江集团(tuán)扎根杭州(zhōu)的(de)战略布局(jú)关系密切。根据2022年年(nián)报，滨江(jiāng)集团(tuán)有近七成营收来自杭州(zhōu)地区，而在2021年(nián)，杭州地区的营收比(bǐ)重只占(zhàn)到近六成(chéng)。近三年(nián)持(chí)续稳居杭(háng)州(zhōu)房企销售排名第一。

　　与此同(tóng)时，滨江集团在杭州的土储补(bǔ)充同样较为积极(jí)，根据诸葛找房、住(zhù)在(zài)杭州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样(yàng)持(chí)续(xù)稳居杭州(zhōu)的(de)本土(tǔ)第一。

　　而(ér)滨(bīn)江集团在杭州的较突出表现，也让滨江集团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江(jiāng)集团的房(fáng)企(qǐ)排名已冲进(jìn)前(qián)十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集(jí)团实现销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得(dé)注意的(de)是，2020年至今，滨江集(jí)团(tuán)股价翻(fān)了超(chāo)一倍以上，而近(jìn)期，滨江集团更(gèng)是迎(yíng)来多家机构的集中调(diào)研。滨江集团发(fā)布公告表示，公司于(yú)5月10日接受了信(xìn)达证券、金鹰(yīng)基金、建信养老(lǎo)、新华(huá)养老等18家(jiā)机构调(diào)研。

　　产业链布局重点(diǎn)移至存(cún)量赛道

　　机(jī)构在下(xià)游家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实际上房(fáng)地(dì)产开发(fā)只是房地(dì)产产业链上的中游环(huán)节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料(liào)供应商，而下游应用行业主要(yào)包括中介服务、家用电器、物业管理(lǐ)、家居用品。综合《红周刊》的采访，房(fáng)地产开发环节与上(shàng)游(yóu)材(cái)料端息息相关(guān)，新盘开工不足导致上游不(bù)被(bèi)看好，机构寻觅个股阿尔法的思路(lù)渐(jiàn)渐(jiàn)移至下游(yóu)。“中国房地产行业在进入存(cún)量房时代(dài)，所以对地产产业(yè)链，尤其是偏消费(fèi)属性的家装家居(jū)领域，我们相对看(kàn)好，因(yīn)为(wèi)居民保(bǎo)有的住房规模越(yuè)来越大，随着时间的(de)增加(jiā)，内装更新的需求也会越来越多。美国过去的数据充分说明了这一点，在新房销(xiāo)售(shòu)见顶(dǐng)之后(hòu)，家具消费的(de)增(zēng)长却一直都很好。对(duì)于地产产业链，我们相对看好和(hé)内装相(xiāng)关(guān)的行业，例如消费(fèi)建材(cái)、家居装饰(shì)等。”万家基(jī)金人士表(biǎo)示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游细分(fēn)中相关赛道(dào)龙头年(nián)内(nèi)表现的统计，目前暂居前两位(wèi)的都是来自家纺赛道的(de)公(gōng)司，它们分别是富安娜和水(shuǐ)星家纺，特别是前者在月(yuè)线(xiàn)连收七根阳线的基础(chǔ)上(shàng)，年内迄(qì)今(jīn)涨幅(fú)已经逼近(jìn)30％。

　　以前(qián)者为例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生(shēng)活类产品的研发、设计(jì)、生产及销售(shòu)，旗下拥(yōng)有原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智(zhì)”自有品牌。第(dì)一季(jì)度报(bào)告显示，报告(gào)期内(nèi)，富安娜实现营业收入(rù)约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实现归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季报的十(shí)大流通股股东来看，能(néng)够发现(xiàn)该(gāi)股早已成为基金(jīn)重仓股的天下，彼时(shí)包括公募的中(zhōng)欧价(jià)值发现、中欧潜力(lì)价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募(mù)的明河(hé)2016，都在其中出现，占据了半壁(bì)江山。需要(yào)强调的是(shì)，中(zhōng)欧(ōu)的(de)两只基(jī)金(jīn)都(dōu)是价值(zhí)派基金(jīn)经理曹名(míng)长在管(guǎn)的产品，首季其同时重仓(cāng)的(de)房地产(chǎn)产业(yè)链股票(piào)还(hái)有金地(dì)集团和大亚圣(shèng)象(xiàng)。

　　对比而(ér)言(yán)，前几年曾经风光一时的家居板块也因疫情(qíng)、消费复苏进程(chéng)缓慢等多因(yīn)素(sù)一度沉寂(jì)，不过好(hǎo)在困境反(fǎn)转(zhuǎn)露出曙光，家居板块(kuài)中年内表现最好的是志邦(bāng)家(jiā)居。同一时间段，该股年(nián)内上涨已经超过23％，从业绩来看(kàn)，无论是营收还是归母净(jìng)利润(rùn)，公(gōng)司都实现了同比双升(shēng)。

　　从公司的十大流通股股东来看(kàn)，《红周刊》发现广发基(jī)金经理罗洋慧眼独具，一季报中(zhōng)他管理的广发策略优选和广(guǎng)发安(ān)宏回(huí)报均增加了持股，而(ér)这两只产品也成为(wèi)志邦家居十大(dà)流通股股东(dōng)中仅有的两只公募(mù)。有意思的(de)是，他似乎对于定制家居(jū)类(lèi)标(biāo)的情有(yǒu)独(dú)钟(zhōng)，在(zài)另(lìng)一家赛道公司(sī)金牌橱柜中，他管理(lǐ)的(de)全部三(sān)只产品均(jūn)登榜十大流(liú)通股股东，其也成为(wèi)他的独门(mén)重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)。

　　除(chú)去家居家(jiā)纺外，下(xià)游的物业(yè)股也(yě)越来越被机(jī)构所(suǒ)青睐，不过这类标的大多在香港(gǎng)上市，如何选择成为(wèi)难题。对此(cǐ)，前(qián)述上(shàng)海公募基金(jīn)经理举(jǔ)例分析：“物(wù)业服务不是一个高毛利的行业，挣(zhēng)钱很辛苦，我选公司还是希(xī)望挣的是市场化应(yīng)该挣的钱(qián)，以我曾经买的绿城服务为例，它在中高端楼盘占比(bǐ)是比较高的，每(měi)年到期的合同里提(tí)价成功率(lǜ)在30％～40％。它能做(zuò)到滚(gǔn)动的大部分项目到(dào)期之后(hòu)，经过两三轮(lún)合(hé)同周期还能做到产品提价。”

　　“行业里真正能做到产品提(tí)价的公(gōng)司很少，因为物业公司很容易一开始是挣钱的，后面因为保安这些固定人员成(chéng)本的年(nián)度增长，不(bù)过服务没有特别好，客户(hù)没有那么满(mǎn)意，能做到提(tí)价难度是非常大的(de)。但是(shì)该公(gōng)司能(néng)在业内做到到期(qī)之(zhī)后提(tí)价率(lǜ)比较高(gāo)，这(zhè)跟它的定(dìng)位和比较好的服务(wù)是(shì)有(yǒu)关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句