导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户(hù)户(hù)有房(fáng)，然而事实(shí)上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了(le)额(é)外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人户、两(liǎng)人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化时(shí)代已至，大分(fēn)化(huà)时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合(hé)风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主题的新闻发(fā)布(bù)会(huì)上，负责人对(duì)外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民(mín)的居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人(rén)口普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上(shàng)述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算(suàn)出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着(zhe)中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分(fēn)别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流(liú)动人口和省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的(de)大(dà)城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买一(yī)套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也(yě)就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室(shì)和二(èr)居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国(guó)人口(kǒu)静态(tài)结构(gòu)和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市(shì)场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房(fáng)和(hé)其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积还(hái)有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居(jū)民(mín)追(zhuī)求(qiú)美好、宜居(jū)生活(huó)的环(huán)境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经济(jì)发展水平(píng)的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能(néng)级之(zhī)间(jiān)差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之间的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其(qí)增速(sù)可能(néng)超(chāo)预期(qī)。

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