OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。狗狗临死前为什么嚎叫，狗狗临死前放不下主人的表现

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前几日(rì)的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募(mù)拟新(xīn)购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将(jiāng)继(jì)续密切(qiè)关注哲库(kù)科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新(xīn)区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大，但(dàn)其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上(shàng)影响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波(bō)动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低开，此(cǐ)后二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大(dà)园项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发(fā)事件，因此导致二(èr)级(jí)市场价格(gé)出现波动(dòng)。”一(yī)位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士(shì)看来，尽管出(chū)于风险规(guī)避的原(yuán)因，最(zuì)近几个交(jiāo)易日场内资金有所(suǒ)流(liú)出，但是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期(qī)出(chū)租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他(tā)也(yě)同时(shí)表示(shì)，目前随着二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)下(xià)跌，风险也得到一定释(shì)放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多(duō)重因(yīn)素影响，不好判断价格是不是(shì)已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年(nián)内二级市场(chǎng)跌幅(fú)较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的(de)产品具备一定的投资价(jià)值，很适(shì)合稳健类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募基(jī)金执行董事高如(rú)星对此表示，若(ruò)张江园区最(zuì)终(zhōng)能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资(zī)产就回调(diào)不少了(le)，这就是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收(shōu)入受不(bù)受影响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技(jì)后(hòu)续情况(kuàng)，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大园(yuán)项目出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一(yī)度(dù)二级市场(chǎng)价格出(chū)现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会(huì)中管理人(rén)就(jiù)相关事项进行了(le)解释说明，市场信心(xīn)得到了一定(dìng)提(tí)振，二级(jí)市场价格(gé)表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团(tuán)队(duì)表示了对(duì)张江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)的(de)信心，预计(jì)签(qiān)署意向书(shū)和合同谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项(xiàng)目出租率将得到(dào)回升。没想到(dào)仅过(guò)了不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起了(le)市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的(de)第一时间(jiān)即奔赴现场进(jìn)行了沟通和(hé)核(hé)实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租(zū)户(hù)还(hái)是比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业(yè)客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际租(zū)户需(xū)要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然(rán)收了三个月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要全力(lì)与时(shí)间赛跑，把这些面(mi狗狗临死前为什么嚎叫，狗狗临死前放不下主人的表现àn)积在短(duǎn)期内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域(yù)的张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)一(yī)季度末也有将近(jìn)30％的空(kōng)置(zhì)率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那么(me)多储备(bèi)租户，之(zhī)前的空置率为何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对此相关(guān)负责(zé)人解释，张江光(guāng)大园(yuán)一直以(yǐ)来都坚持以市场化(huà)运营(yíng)为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户(hù)退租正好发生在市场(chǎng)活跃(yuè)度的短期(qī)低点(diǎn)，目(mù)前市场情(qíng)况已有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况(kuàng)没有得到及(jí)时(shí)修复后，张江这边(biān)也作了(le)一定的资源(yuán)调配(pèi)和(hé)倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面也(yě)有一(yī)些(xiē)差异化，张润(rùn)大厦多(duō)是两千多平的大(dà)平层(céng)，楼的成新(xīn)度高一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园单(dān)层(céng)以(yǐ)一千(qiān)平的面积为主，还(hái)有一些(xiē)独栋形态的(de)物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产(chǎn)的(de)管(guǎn)理人都变成了(le)一(yī)家，后续我们在资(zī)源共(gòng)享和联(lián)合营销方面能更加充(chōng)分(fēn)发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其他在开发(fā)的储备项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园区产业(yè)空间(jiān)资产上(shàng)市平台目标(biāo)的坚实(shí)后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本(běn)平台和(hé)它未来的发展。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次(cì)扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能(néng)面临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是这和(hé)我(wǒ)们在(zài)张江科学城这三(sān)十年建设发展过(guò)程中所经历的相比，只能(néng)算(suàn)是(shì)一(yī)个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所(suǒ)有(yǒu)负面(miàn)影响，维(wéi)持(chí)预期(qī)和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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