万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国(guó)信(xìn)达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难(nán)怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽(jǐn)头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位(wèi)于海(hǎi)淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍(pāi)卖显示(shì)，上(shàng)述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置(zhì)主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司（下称(chēng)赫(hè)华(huá)恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同债务人(rén)。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北(běi)分讨债的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上(shàng)又注明这75套古巴人口和面积是多少，古巴多大面积和人口房子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民(mín)事(shì)执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联合(hé)起诉(sù)开发商，要(yào)求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权利保(bǎo)护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明确了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居(jū)住为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付(fù)剩余价款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签古巴人口和面积是多少，古巴多大面积和人口(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达(dá)，将(jiāng)会赔了(le)夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知名度，但(dàn)却(què)在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等(děng)大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端(duān)的姿态(tài)杀入(rù)市(shì)场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被(bèi)执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国(guó)安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国(guó)安的(de)估值一直没(méi)变，那(nà)么中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集(jí)团(tuán)及(jí)其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权人(rén)包括海金商(shāng)业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东国(guó)际信托(tuō)、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被(bèi)拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易(yì)所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱(jù)乐部(bù)资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和中(zhōng)赫(hè)的(de)经营(yíng)状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖的(de)情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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