饱(bǎo)受争议的二手房(fáng)交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监(jiān)管总局联合发(fā)布了关(guān)于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年(nián)来，部分房地产经(jīng)纪(jì)机构存在利用(yòng)房源客源优势收取过(guò)高费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户个人信息等(děng)问题，加(jiā)重交易当事(shì)人负(fù)担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业(yè)主体管理、明确(què)经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严格(gé)实行明码标价等十方(fāng)面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二(èr)线城市二手房(fáng)交易(yì)占比逐渐增加。以北(běi)京、上(shàng)海为例，二手房占市场(chǎng)成交(jiāo)比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调控(kòng)重(zhòng)心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中心首席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大(dà)宗交易，由于二手房(fáng)交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易周期(qī)较(jiào)长，具有非常强(qiáng)的(de)专业(yè)性(xìng)，居民往往(wǎng)通过(guò)中(zhōng)介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费(fèi)夹(jiā)带其中(zhōng)，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担(dān)保费等，对居民造成(chéng)额外的(de)负(fù)担(dān)，而且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括经(jīng)纪服务在(zài)内的相关市场交(jiāo)易行(xíng)为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历来(lái)对房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务行业关注最多的一个话题，便是房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)费(fèi)的(de)问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对(duì)房地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程中(zhōng)，部分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北(běi)京(jīng)某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服(fú)务(wù)收费上(shàng)，两部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引(yǐn)导由交易(yì)双方共同承担经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的(de)最(zuì)早依据是1995年国(guó)家(jiā)计委建(jiàn)设(shè)部下发的(de)《关于房地产中介(jiè)服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖(mài)代理收(shōu)费，按(àn)成交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新(xīn)后的(de)收费标准，即根(gēn)据这样的规(guī)定(dìng)：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服(fú)务，经交(jiāo)易(yì)各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本(běn)着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)收费多少由各中(zhōng)介机构自行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取(qǔ)费(fèi)用过程中，相关(guān)监管(guǎn)部门(mén)当前并未明确具(jù)体的(de)中介费率，中(zhōng)介机(jī)构仅需在服(fú)务(wù)过程中对(duì)收费标准进(jìn)行明码(mǎ)标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合适(shì)的(de)中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明(míng)码标价(jià)问题(tí)，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构应(yīng)当(dāng)在经营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服(fú)务内容和(hé)收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机构提供(gōng)的(de)基(jī)本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和(hé)收费标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事(shì)人出(chū)具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高于市(shì)场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部门将会(huì)同(tóng)市场监(jiān)管等部(bù)门采取约谈等综(zōng)合措施进行重点监(jiān)管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依法(fǎ)查处不(bù)按(àn)规定明码标价(jià)、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断法(fǎ)律法规的行为。对(duì)房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市(shì)场(chǎng)监(jiān)管部门(mén)要(yào)依法依规纳入国家企业信用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有(yǒu)望大(dà)幅(fú)降低(dī)？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖(mài)和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主要还(hái)是(shì)规范行(xíng)业，打击收(shōu)费过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪(háo)宅(zhái)和普宅本(běn)来不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思收费就不同，各家收费(fèi)不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于(yú)当前两部门提(tí)出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定(dìng)，未来如何具体认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目(mù)前市(shì)场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域(yù)的调(diào)整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产权(quán)方面(miàn)有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押、不同税(shuì)费等(děng)都可能(néng)对(duì)交易产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究总监陆骑(qí)麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但(dàn)在(zài)一些热点城市(shì)的二手房交易(yì)过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者(zhě)处(chù)于(yú)弱(ruò)势地位，从(cóng)而(ér)会出现中介费及税费均由(yóu)购房者来承担(dān)。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在(zài)房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一(yī)些(xiē)房产中介公司将其(qí)视为向购房者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司可能(néng)会利用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基(jī)础上，再次(cì)向房东收取费(fèi)用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变(biàn)相(xiāng)推高了房价(jià)。两部门提出(chū)严禁操(cāo)纵经纪服务(wù)收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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