导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇非(fēi)住(zhù)宅建(jiàn)筑，如(rú)商(shāng)业办公楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房(fáng)所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测(cè)算(suàn)发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计(jì)算(suàn)出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明(míng)显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的新增住(zhù)宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供夷洲今是何地，夷洲是哪里给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时(shí)代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不(bù)同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披(pī)露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业(yè)获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公(gōng)布了(le)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量夷洲今是何地，夷洲是哪里(liàng)有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。单单从人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数不能完(wán)全反映出城镇居民(mín)的(de)居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的(de)测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅(zhái)相关数(shù)据(jù)有两(liǎng)处(chù)可以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到(dào)当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量房(fáng)地(dì)产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买夷洲今是何地，夷洲是哪里商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成(chéng)人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作的(de)流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房价(jià)较(jiào)低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民(mín)住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有(yǒu)的住宅(zhái)面(miàn)积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区(qū)很难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的(de)住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的(de)人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会(huì)更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口静态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明(míng)显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致(zhì)户(hù)数(shù)会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日益(yì)明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要(yào)素逐步(bù)向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和其他(tā)分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅(zhái)因素，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依(yī)旧存(cún)在(zài)不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预期。

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